Décret tertiaire : tout comprendre à ce texte crucial pour l’immobilier de bureau

Le décret tertiaire, en vigueur depuis le 23 juillet 2019 dans le cadre de la loi ELAN, impose aux bailleurs et aux preneurs la collecte des données de consommation de tous les locaux à usage tertiaire d'une surface supérieure à 1 000 m². Cette mesure vise à mesurer une réduction de 40% de la consommation énergétique d'ici à 2030 par rapport à une année de référence déterminée. Autrement dit, les entreprises doivent non seulement suivre et enregistrer leurs consommations énergétiques, mais aussi établir des objectifs de réduction à atteindre.

Un large éventail d'entreprises est concerné : bureaux, commerces, mais aussi hôtels et établissements d'enseignement qui possèdent ou occupent des locaux à usage tertiaire. Face à cette nouvelle demande, Nexity est en capacité de proposer un accompagnement spécifique au-delà de son portefeuille client, via une offre globale d’audit, de planification et de suivi des actions. Différents scénarii sur mesure pourront être proposés aux clients, pour les accompagner efficacement dans leurs objectifs de transition énergétique. Marie Zaiter, directrice générale Transition Energétique Nexity Services, explique : « Le décret tertiaire peut faire peur de par son ambition, mais aussi parce qu’il a la particularité de concerner à la fois les propriétaires et les locataires des bâtiments tertiaires, englobant à la fois les parties communes et privatives. La déclaration est unique, et la responsabilité est partagée entre les différentes parties. Quand on est non-sachant, se faire accompagner est un vrai plus ».

La première étape, et non la moindre, c’est la collecte les données de consommation énergétique. C’est là que la spécificité du décret tertiaire complique la tâche. « Il y a tout un écosystème à solliciter pour avoir toutes les données. », explique Joseph El Haddad, directeur de la performancedurable chez Nexity. « Nous devons collecter les informations sur les immeubles, mais aussi accompagner les occupants dans les déclarations sur la plateforme OPERAT, en passant parfois par les syndics ». Une démarche qui se heurte à de nombreux écueils : « Nous devons collecter les consommations énergétiques et les indicateurs d’intensité d’usage propre à chaque occupant Et certains locataires ne souhaitent tout simplement pas s’associer à la démarche ».

Des récalcitrants qui ne risquent pas grand-chose, souligne Marie Zaiter : « les sanctions ne sont pas vraiment dissuasives, avec des amendes relativement basses. Il y a en revanche la volonté de pointer du doigt les mauvais élèves, avec un système de “name and shame”.

Une fois les données collectées et les mandats réunis, il s’agit de choisir une année de référence qui servira de base à l’objectif de réduction de consommation. Rendez-vous le 31 décembre 2030 pour déterminer si l’objectif de réduction par rapport à cette année de référence a été atteint. Deuxième option possible : atteindre une valeur cible définie en fonction de la typologie du bâtiment. Un audit énergétique du portefeuille est nécessaire pour choisir la meilleure direction. Et le législateur a prévu certains accommodements, précise Marie Zaiter : « en 2026 est prévue une échéance intermédiaire. Si on constate à ce moment-là des difficultés pour atteindre l’objectif, le décret tertiaire permet de déposer des dossiers techniques pour des demandes de modulations des objectifs, selon des critères bien définis ».

Le dépôt de déclaration s’effectue sur la plateforme gouvernementale OPERAT, en général via des sociétés spécialisées comme Deepki ou Intent, qui, une fois les mandats en main, sollicitent directement les données auprès des fournisseurs. Une étape qui peut également comporter des difficultés, observe Joseph El Haddad « On a parfois des trous de données, quand par exemple il y a un problème de communication au niveau du compteur ou qu’il y a des compteurs non signalés ou identifiés ». Nexity intervient alors pour fiabiliser les données et s’assurer que le volume récupéré est cohérent avec l’utilisation du bâtiment.

Une fois ce processus achevé, le plus dur reste à faire : atteindre l’objectif de réduction des consommations. L’accompagnement de Nexity ne s’arrête pas là, explique Marie Zaiter : « des plans d'actions sont mis en place, visant à optimiser l'exploitation des bâtiments et pouvant aller jusqu'à proposer des opérations de restructuration ou de changement de destination. Dans certains cas, le retour sur investissement peut s'avérer plus qu'une rénovation à l’identique ».

Le décret tertiaire a le mérite d’imprimer une forte secousse au secteur sur le sujet des consommations énergétiques. L’objectif est clair, mais il requiert une expertise qui nécessite souvent un accompagnement comme celui proposé par Nexity. Pour que cette nouvelle réglementation soit vécue non pas comme une contrainte, mais comme une occasion de se démarquer, d'innover et de préparer un avenir où le développement économique et la durabilité vont de pair.