Post-Covid, quel avenir pour La Défense ?

Pierre-Yves Guice : Pendant la crise sanitaire, deux visions binaires ont trouvé de l’écho : tout le monde allait télétravailler ad vitam æternam et tous les salariés allaient déménager en province. Aucune ne s’est concrétisée dans les proportions imaginées au premier confinement. Aujourd’hui, les entreprises n’ont pas encore arrêté leurs nouvelles organisations du travail et les stratégies immobilières qui en découlent, tandis que les salariés n’ont pas encore choisi leurs projets de vie post-Covid. Nous espérons avoir une vision plus complète d’ici un an. En attendant, plusieurs tendances claires se dégagent. La Défense ne peut plus uniquement miser sur son offre de bureaux, au même titre que d’autres quartiers comme le 8e arrondissement de Paris. Nous devons proposer de véritables expériences de vie aux personnes qui font le choix de revenir travailler en présentiel. En parallèle, nous devons convaincre les collaborateurs qu’ils trouveront, à l’avenir, une valeur ajoutée à se rendre à La Défense plutôt que de travailler depuis chez eux.

Jean-Claude Bassien : Le quartier central des affaires parisien reste très recherché. La baisse de la demande placée y est plus limitée qu’ailleurs et les valeurs des loyers faciaux se maintiennent. La Défense reste attractive par rapport à d’autres marchés comme le Croissant Nord par exemple. En dehors de ces observations métriques, il est effectivement trop tôt pour poser un diagnostic ferme quant à l’évolution des besoins des utilisateurs. Les temps des entreprises est relativement long en immobilier avec le bail commercial 3-6-9. De plus, la préoccupation actuelle des utilisateurs est celle de l’organisation du retour au bureau. Une fois que ce sujet aura été traité, il sera alors temps de questionner la localisation immobilière. Ce ne sera pas avant le 1er semestre 2022.

Pierre-Yves Guice : Nous ne devons pas oublier les forces de La Défense, à savoir son offre de bureaux de grande qualité, sa centralité, son écosystème…  Ces atouts resteront recherchés et continueront à différencier La Défense par rapport aux autres territoires demain. En parallèle, nous devrons mettre davantage l’accent sur la qualité du cadre vive car notre environnement doit s’adapter au nouvel équilibre entre vie privée et vie professionnelle, être plus compatible avec le nouveau rythme des entreprises post-Covid… En clair, les sièges sociaux doivent évoluer vers un modèle de plateforme. L’organisation monofonctionnelle de La Défense ne le permet pas complètement aujourd’hui.  

Jean-Claude Bassien : Je suis très aligné avec ce diagnostic. Pour qu’un quartier d’affaires comme La Défense capitalise sur sa nature, il doit pousser le curseur plus loin. Cela signifie renforcer ses caractéristiques qui permettent de créer du lien social et faire en sorte qu’il dialogue de manière plus intense avec les territoires voisins. Par ailleurs, la baisse des loyers actuellement observée constituera un avantage compétitif pour La Défense demain quand des entreprises, notamment basées en périphérie, souhaiteront se rapprocher du centre d’affaire et devront prendre une décision. Enfin, il est nécessaire d’accélérer l’hybridation des usages. Un quartier comme celui de République à Paris est très recherché car il est à la fois un lieu de destination pour travailler et pour vivre. Il y a notamment des réflexions à pousser au niveau de l’utilisation des espaces sous-dalles et des rooftops le soir pour donner une attractivité supplémentaire à La Défense.

Pierre-Yves Guice : Nous avons posé des premiers jalons pour casser l’aspect monolithique de La Défense, en particulier avec le développement d’une nouvelle offre de restauration. Nous devons aller encore plus loin en continuant à travailler sur l’espace public grâce au mobilier urbain, à la végétalisation, à la qualité de l’ambiance à proposer… Le quartier de la République est une bonne source d’inspiration car c’est une dalle comme l’esplanade de La Défense. Mais elle fonctionne car il y a une histoire, des flux… En travaillant les services du quotidien et en donnant envie d’y rester, il est possible de créer du lien social dans un espace minéral.

Jean-Claude Bassien : Le sujet de la mobilité dans le quartier doit également être traité. La Défense est relativement facile d’accès mais il est difficile de circuler à l’intérieur ensuite. Le développement de moyens de mobilité propriétaires au sein de cet espace apporterait de la fluidité et de la sécurité pour se déplacer d’un spot à l’autre, ce qui créerait une animation nouvelle et changerait radicalement la donne.

Jean-Claude Bassien : Des tours récemment livrés ou en cours de développement incluent des socles serviciels datés. Une réécriture sera nécessaire pour être en adéquation avec la volonté de créer davantage de lien social à La Défense. Par ailleurs, ouvrir des espaces de dialogue entre les espaces privés et publics peut donner une attractivité supplémentaire au territoire. À Paris, l’Hôtel de la Marine, qui vient d’être rénové et comprend un espace Morning de 6 000 m2, n’est plus fermé au public comme avant et le croisement de différentes populations crée un nouvel environnement attrayant. 

Pierre-Yves Guice : Un travail important est effectivement à mener sur la porosité entre les espaces publics et privés au niveau des socles. Cette idée évoquée depuis plusieurs années doit devenir la norme. Tout n’est pas cependant à jeter. Les tours se prêtent aux nouvelles organisations du travail en matière de flexibilité, de modularité… C’est le cas pour l’ensemble des dernières tours livrées, comme Trinity, Alto, Landscape ou encore The Link, le futur siège de Total à La Défense, l’architecte Philippe Chiambaretta a eu par exemple l’idée extraordinaire de revisiter les escaliers pour réduire la dépendance aux ascenseurs et créer une ambiance de travail qui se rapproche de celle d’un immeuble haussmannien ou d’un campus. 

Pierre-Yves Guice : Elle est indispensable, y compris dans un territoire comme La Défense. Par nature, un campus a vocation à être perméable, à s’intégrer plus facilement dans la ville pour des raisons de gabarits et de compatibilité avec des fonctions difficiles à embarquer dans des tours… L’horizontalité est également un moyen de répondre à la demande qui n’est pas adressée par les tours comme celle des PME artisanales et elle se prête plus facilement au développement de la mixité des usages, notamment entre le résidentiel et le tertiaire. Enfin, c’est une réponse aux problématiques de couture urbaine entre La Défense et les territoires voisins. Le futur campus de la Garenne-Colombes dans laquelle Engie déménagera son siège social est un bon exemple en la matière.

Jean-Claude Bassien : L’approche consistant à opposer verticalité et horizontalité est trop simpliste. Ces deux formes urbaines adressent deux problématiques qui se croisent. La première concerne l’écriture urbaine avec le souci de maitriser son impact en termes d’artificialisation des sols grâce à l’intensité que procure la verticalité. La deuxième est propre au projet de l’entreprise. Le sujet d’Engie n’était pas de déménager dans un campus plutôt que dans une tour mais de choisir un programme immobilier montrant sa transformation en champion de l’énergie décarbonnée.

Pierre-Yves Guice : Les enjeux climatiques et la crise sanitaire imposent une réflexion autour du modèle de développement de La Défense. Nous avons dévoilé il y a peu notre Raison d’être et le nouveau cap que nous souhaitons donner au quartier pour les années à venir. La lutte contre le réchauffement climatique et la transition écologique sont au cœur de notre démarche, avec pour objectif de faire baisser de 50% les émissions de gaz à effet de serre territoriales d’ici 2030. La question de la vulnérabilité de notre territoire se pose et des premiers éléments de réponse sont apportés grâce à des projets innovants et exigeants sur le plan environnemental. Mais il reste à retravailler l’existant, c’est-à-dire les bâtiments et l’espace public. Des inflexions réalistes et ambitieuses peuvent être apportées dans la vision politique du quartier et dans la sélection des projets immobiliers portés par le privé. Paris La Défense a ainsi lancé avec l’Institut Français pour la Performance Energétique du Bâtiment (IFPEB), pour la saison 2021-2022, une première ligue « territoire » du championnat de France des économies d’énergie « CUBE ». De grands occupants de La Défense ont décidé de participer et de jouer le jeu de travailler en réseau pour partager les bonnes pratiques. Cette mobilisation permet de transformer les mots en actes.

Jean-Claude Bassien : Nous devons traiter les enjeux bas carbone au cœur de nos métiers. Pour un promoteur comme Nexity, cela passe par une révision de nos procédés constructifs alors que nous nous sommes engagés à réduire de 22% par m2 les émissions de gaz à effet de serre liées aux matériaux de construction et à la consommation énergétique des bâtiments livrés. Tous nos sachants sont à l’œuvre pour trouver des solutions tout en maitrisant l’équation économique. Nous travaillons par exemple sur le développement d’un immeuble dit 22-26 qui garantit en toutes circonstances et sans GTB une température entre 22 et 26 degrés pour appréhender la méthodologie et ainsi être en mesure de réinjecter ce savoir-faire dans nos procédés constructifs.