L’immobilier tertiaire, vecteur d’attractivité pour les villes moyennes

Maire de Neuilly-sur-Seine depuis 2008 et spécialiste des questions liées à l’aménagement du territoire, Jean-Christophe Fromantin est l’auteur de plusieurs ouvrages dont Travailler où nous voulons vivre : Vers une géographie du progrès (2018, François Bourin), En juillet 2020, il initie un collectif d’élus et d’experts en faveur des villes moyennes.

Ayant moi-même habité Nevers, Châteauroux, ou Dunkerque, j’ai une sensibilité personnelle à l’égard de ces villes à taille humaine. D’autre part, ma réflexion sur la mondialisation et sa traduction dans les territoires m’a conduit à constater l’impasse du modèle métropolitain, à trois niveaux au moins.

Une impasse économique, car la métropolisation favorise la standardisation de nos appareils productifs ; or comment créer de la valeur sans éléments différenciants, autrement dit sans diversité culturelle ? Une impasse sociale, car la grande ville anonyme isole les individus et ne facilite pas le lien social (lisons ou relisons Gros-Câlin d’Emile Ajar !). Une impasse environnementale enfin car les aires urbaines denses génèrent des îlots de chaleur. Ajoutons à cela que la climatisation aggrave le phénomène avec des émissions de GES supérieures au trafic routier. Le cercle vicieux ne peut être enrayé qu’à condition de « dé-densifier » et donc de dynamiser les villes d’équilibre.

Parce qu’elles combinent offre de services, possibilité de se loger facilement et proximité organique avec la nature, les villes moyennes correspondent aux aspirations des Français Seuls 17% des habitants des métropoles se déclarent satisfaits de leur lieu de résidence et 85% des Français préféreraient vivre dans ces espaces apaisés que sont les villes moyennes et les villages – cette proportion est la plus forte chez les jeunes de moins de 35 ans. Avec le confinement, ces derniers mois ont exacerbé ces tendances préexistantes avec un désir d’air et d’espace particulièrement prégnant.

Précisons en outre que la ville moyenne est la meilleure échelle pour un plan de relance efficient : chaque euro investi dans les territoires offre une très forte rentabilité liée à l’effet d’entrainement des dépenses d’infrastructure. Les Français seraient prêts à mobiliser leur épargne en ce sens et s’associer à une relance par et pour les territoires : 62% de nos concitoyens estiment qu’investir dans les infrastructures est vital pour la croissance économique.

La technologie offre aujourd’hui une opportunité historique. Nous avons la possibilité de dé-corréler le lieu d’activité et le lieu de vie, à condition bien sûr d’assurer des connexions entre l’habitat et les principaux pôles de création de richesse, c’est-à-dire les hubs métropolitains, qui sont autant de points d’entrée sur l’économie-monde. Ces connexions sont aussi bien virtuelles (fibre, 5G) que physiques (liaisons ferroviaires, centres logistiques, lignes aériennes intérieures).

À travers notre collectif villesmoyennes.org, nous voulons sanctuariser une armature de 300 villes moyennes qui soient chacune à moins de 1h30 d’une métropole régionale. Chaque zone rurale doit se trouver quant à elle à moins de 20 minutes d’une ville d’équilibre. Par ce maillage dense et cohérent, nous permettons au plus grand nombre de travailler là où il veut vivre, c’est-à-dire en réalisant ses projets de vie. Voilà ce que j’appelle la géographie du progrès.

L’infrastructure numérique et en matière de transport constitue la condition première à l’attractivité économique et résidentielle. Au-delà de ce prérequis, une offre de bureaux bien conçue est un atout considérable pour attirer des métropolitains qui cherchent à s’installer dans une ville de taille plus raisonnable.

Je rajouterais que cette offre tertiaire doit participer de cette spécificité locale différenciante qui constitue un formidable avantage compétitif, notamment en termes d’attractivité. Une économie est d’autant plus forte qu’elle se nourrit de ses richesses de son territoire. Le bureau doit ainsi refléter d’une manière ou d’une autre les couleurs et la qualité de vie de son territoire. Dans des villes très ouvertes sur la nature comme Angers (qui compte le plus d’espaces verts par habitant), les bureaux doivent par exemple correspondre à cette promesse de valeur.

Absolument et si j’observe que les principaux réseaux de coworking se sont développés dans les métropoles, (comme d’ailleurs la plupart des nouveaux services qui émergent sur un marché) ils devraient rapidement essaimer dans les villes moyennes, à condition encore une fois, que celles-ci soient bien connectées. Le coworking est en effet particulièrement adapté à des territoires qui vont accueillir toujours davantage de travailleurs nomades. Ceux-ci ont besoin de sortir de leur logement et de tisser de nouvelles formes de sociabilité professionnelle, en dehors du cadre de leur organisation stricto sensu.