Pourquoi il est plus facile d’innover en régions dans l’immobilier

DGA de l’Epadesa entre 2011 et 2014 puis DG de l’EPA Bordeaux Euratlantique entre 2014 et 2020, Stéphan de Faÿ a été nommé directeur général de Grand Paris Aménagement en novembre dernier. Fort de ce parcours, il compare les capacités à innover dans l’immobilier entre les régions et le Grand Paris, puis dévoile ses convictions quant aux grandes innovations à venir.

Stéphan de Faÿ : J’ai été frappé de voir comment des territoires très différents en province se sont saisis de sujets immobiliers, petits ou grands, et ont réussi à les mener à terme dans des délais très brefs, que ce soit à Bordeaux, Nantes, Lille, Rennes, Lyon, Strasbourg, Toulouse, Angers… Prenons l’exemple du Bail réel solidaire, outil juridique introduit par la loi Alur afin de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété ou à la location. Il est devenu banal dans de nombreux territoires alors qu’il n’a été lancé à Paris qu’au printemps dernier.  

Stéphan de Faÿ : Je formule plusieurs hypothèses. Les métropoles régionales sont des territoires qui se sont battus pour devenir attractifs. Elles sont donc peut-être plus pragmatiques pour lancer des projets qui ne sont pas totalement maîtrisés mais présentent un fort potentiel. Quand nous avons amorcé la consultation pour construire la plus haute tour en bois du monde à Bordeaux en 2015, nous espérions recueillir trois candidatures mais nous n’étions pas sûrs d’atteindre cet objectif jusqu’à la veille de la date limite pour le dépôt des dossiers. Et pour cause : la réglementation n’autorisait pas alors la construction en bois au-dessus de sept étages. Nous savions toutefois qu’un décret modifiant la donne était en préparation. Bordeaux Métropole nous a soutenu du début à la fin et nous avons finalement recueillis neuf dossiers puis avons retenu les projets des tours Hyperion (livrée en 2021) et Silva (en chantier).

Stéphan de Faÿ : Il est primordial ! Quand j’étais en poste à La Défense, j’avais comptabilisé le temps de déminage notamment politique que je passais pour aligner tous les acteurs autour des projets portés par l’établissement. J’avais refait l’exercice quelques années plus tard à Bordeaux. Résultat : 60 % de mon temps à La Défense contre 7 % à Bordeaux. Quand je présentais un projet innovant à Alain Juppé lorsqu’il était maire de Bordeaux, sa principale question portait sur le sens et les objectifs. Quand nous pouvons nous concentrer sur le fond, cela se ressent sur les calendriers des projets.

Stéphan de Faÿ : Ma deuxième hypothèse se rapporte à l’intercommunalité. Toutes les métropoles de province évoquées précédemment ont l’habitude de travailler ensemble malgré les clivages politiques depuis des décennies. A Lyon par exemple, la culture de l’intercommunalité a émergé dans les années 70 et a abouti à la constitution de la Métropole de Lyon avec l’absorption d’une partie des prérogatives du Département. Or la culture du collectif est intrinsèque à l’innovation. En Île-de-France, le fait intercommunal est beaucoup plus récent et les communes sont plus fortes, les services plus charpentés. L’énergie mise dans l’acculturation grève le temps qui pourrait être consacrer à regarder ce qui se passe sur les autres territoires. Pourtant, les élus d’Île-de-France avec lesquels j’échange tous les jours sont demandeurs. Des acteurs comme Nexity peuvent être de formidables passeurs d’informations et de bonnes pratiques dans un secteur comme celui de l’immobilier où le dialogue entre le privé et le public est permanent.

Troisième hypothèse, il y a peut-être trop de moyens financiers à disposition en Île-de-France. Nous n’innovons jamais aussi bien que lorsque c’est une question de survie. De ce point de vue, les multiples challenges auxquels l’industrie immobilière doit faire face sont peut-être de nature à remettre les compteurs à zéro entre la Province et l’Île-de-France.

Stéphan de Faÿ : La déspécialisation de l’immobilier constitue la première. Cette innovation structurelle est encore balbutiante car le permis de construire définit par nature une affectation en premier lieu, donc une spécialisation. Pourtant, elle permettrait de répondre au besoin d’évolution rapide et facile de l’immobilier en fonction des changements sociétaux et, in fine, de préserver la valeur de l’actif pour l’investisseur. Nous avons développé un prototype d’immeuble sans affectation avec Elithis, Catella et Canal Architecture à Bordeaux. Cette innovation a aussi pour vertu de créer un immobilier plus durable. Le système actuel oblige souvent à démolir les immeubles qui ont été construits après les années 80 pour en changer leur affectation car leur transformation est très difficile du point de vue technique.

La deuxième grande innovation que je pressens concerne l’ingénierie financière et, ce faisant, le rapport à la propriété. C’est vrai dans le tertiaire comme dans le résidentiel : des méthodes intermédiaires sont à développer pour répondre aux besoins des acteurs qui ne peuvent pas accéder au même accompagnement que les grands groupes ou les personnes fortunées. Prenons l’exemple des locaux d’activités artisanaux sur lesquels les développeurs se positionnent peu en région parisienne car c’est un produit avec des risques différents du bureau. A Bordeaux, la CCI et la Métropole avaient mandaté la SEM InCité pour mettre au point un dispositif de portage de cet immobilier spécifique intégrant également le transfert progressif de propriété aux PME locataires. J’espère voir un schéma similaire se développer dans quelques années en Île-de-France.

Stéphan de Faÿ : Au-delà de notre mission consistant à accompagner les collectivités dans leurs projets d’aménagement urbain, Grand Paris Aménagement a également pour responsabilité d’expérimenter et de faire émerger de nouveaux modèles qui soient reproductibles. Pour ce faire, j’ai pour ligne de conduite de ne jamais choisir un opérateur sur la base d’une mise aux enchères du foncier, mais exclusivement sur des critères qui permettent de libérer l’énergie et l’innovation. Nous devons aider les acteurs privés à prendre du risque en assumant notre part dans le prix des charges foncières.

Concernant le tertiaire plus particulièrement, nous devons élargir le trait au-delà des immeubles de bureaux pour faire du développement économique dans les territoires qui ne sont pas hyper-centraux. Cela induit d’implanter des activités qui offrent des loyers inférieurs à ceux habituellement recherchés par les propriétaires, comme les tiers-lieux par exemple. Là encore, la philosophie du partenariat entre les acteurs publics et privés est primordiale pour trouver des solutions et rendre les projets encore plus intelligents, innovants. Cette approche prend du temps mais elle est cruciale, tout comme l’apprentissage de ses erreurs.

Quand j’officiais à Bordeaux Euratlantique, nous avions réalisé un document rétrospectif sur 57 innovations ou bonnes pratiques que nous avions expérimenté. Dans chaque cas, nous avons analysé les facteurs de succès, mais aussi d’échecs. Nous avons rendu ce document public, dans une logique de transparence et pour instaurer la confiance.