L’immobilier d’école, nouveau marché phare ?

Depuis 2020, plus de 190 000 m² ont été consacré à de l’enseignement supérieur dans la région lyonnaise. Un chiffre, qui illustre bien la dynamique du marché. Un succès qui s’explique, d’abord, par un phénomène structurel : il y a de plus en plus d’étudiants. Stéphane Jullien souligne : « Depuis les années 2020, la demande est plus forte sur le segment de l’enseignement supérieur. Dans ce domaine, Lyon confirme son attractivité. » Un afflux qui s’explique par le fait que les jeunes générations sont plus poussées que leurs aînés à faire des études supérieures pour s’insérer dans la vie active. Pour répondre à la demande, l’offre d’enseignement supérieur s’est donc adaptée et diversifiée. A côté de l’enseignement public, on retrouve donc aujourd’hui une multitude d’écoles privées spécialisées dans tous les domaines : digital, mode, marketing… Pour Stéphane Jullien, un dernier critère peut contribuer à expliquer le succès du marché : la proportion d’étudiants étrangers. Il précise : « la France a toujours été une terre d’accueil pour les étudiants étrangers. On considère qu’à Lyon, 1 étudiant sur 10 est étranger, confirmant ainsi l’attractivité de notre territoire. »

Pour séduire les étudiants, les écoles usent d’un nouvel atout : l’immobilier. André-Pierre Villalba détaille ce nouveau phénomène : « L’immobilier joue beaucoup dans le choix et le positionnement des écoles. C’est important pour l’image de l’école et même pour la qualité de la formation. » Stéphane Jullien confirme : « il y a une dimension communication et marketing qui a pris une place très importante. Le marché de l’enseignement supérieur est devenu très concurrentiel, notamment entre les écoles privées, qui ont des objectifs de performance à atteindre. La qualité des locaux et leur localisation stratégique deviennent des arguments commerciaux significatifs. »

Ainsi, les écoles privilégient des constructions modernes, avec une identité architecturale forte, que ce soient des bâtiments neufs ou régénérés, et sont très attentives au respect des critères RSE et ESG. Un bâtiment vertueux en dit long sur les valeurs de l’école. De même qu’un bâtiment qui favorise les espaces d’échanges, comme les espaces ouverts qui favorisent la collaboration entre étudiants ou encore des espaces dédiés aux moments de détente… Les écoles portent également une attention particulière à leur emplacement. A Lyon, plus de 85 % des m² sont positionnés dans Lyon intramuros ou à Villeurbanne. Et pour cause, la proximité des transports en commun est primordiale. « Les écoles d’enseignement supérieur ont repris les codes de l’entreprise » explique Stéphane Jullien.

Pour répondre aux attentes des écoles, Nexity peut compter sur son expérience. Le groupe a déjà réalisé plusieurs campus sur tout le territoire national. Dernier exemple en date : le Campus Confluence à Lyon. Exemple parfait du savoir-faire de Nexity, ce campus dernière génération a tout pour plaire : situé en intramuros, sur la presqu’île de Lyon, il est à proximité des lignes de transport en commun (Tramway et Métro Gare Perrache). Sur 15 000 m², il proposera 5 bâtiments bas-carbone destinés à l’enseignement supérieur. Matériaux biosourcés, structures mixte bois / béton pour quatre des cinq bâtiments, pierre massive et bois pour le dernier, panneaux photovoltaïques sur les toitures, un confort d’usage notamment par la qualité de l’air, limitation de la consommation d’énergie… Nexity s’est servi de tout son savoir-faire en matière de construction bas-carbone pour concevoir un campus très performant sur le plan environnemental.

Comme le souligne André-Pierre Villaba, le campus Confluence est « dédié pour de l’enseignement supérieur ». Pour être certain de répondre aux besoins des écoles, Nexity a pris le cahier des charges idéal de plusieurs écoles et a décidé d’aller encore plus loin. En effet si « la conception permet de pouvoir accueillir une très grande capacité d’occupants demandée par la plupart des écoles », Nexity innove encore : « nous avons fait en sorte d’avoir un mode constructif nous permettant de supprimer tous les poteaux par niveau. En effet, réaliser de grands espaces avec le moins de contraintes possibles est un élément clé et différenciant pour répondre aux besoins des écoles » détaille André-Pierre Villaba. Supprimer les poteaux sur les plateaux permet de ne pas figer les espaces et de ne pas contraindre les occupants par la structure durant toute la vie du bâtiment. Les écoles n’ont plus qu’à poser leurs cloisons et leur mobilier avant d’accueillir les premiers étudiants à la rentrée de septembre 2025 pour le premier ilot C1N et septembre 2027 pour le deuxième ilot en cours de commercialisation.

Après un essor fulgurant, le marché arrive désormais à une certaine maturité. Stéphane Jullien prend en exemple le cas lyonnais : « Dans le contexte économique actuel, la demande est toujours là, mais le volume de besoin exprimé s’est atténué, ces derniers mois. » « Les utilisateurs d’enseignement supérieur risquent d’être plus exigeants dans les années à venir » explique Stéphane Jullien. « A cette stabilisation s’ajoute également un certain attentisme. En effet, les acteurs de l’enseignement supérieur attendent les prochaines annonces gouvernementales, dans le cadre du plan d’économies. Celles sur l’apprentissage, en particulier, pourraient impacter les dispositifs de formation, les financements ou encore les modalités d’intégration des apprentis dans les établissements.