Bienvenue dans les innovantes Tours Duo de Jean Nouvel

Prévues pour une livraison fin 2021, les Tours Duo, qui accueilleront les employés de Natixis et du Groupe BPCE, ainsi qu’un hôtel, dans le XIIIe arrondissement de Paris, vont s’appuyer sur une plateforme numérique pour exploiter le bâtiment, pensée avant même la pose de la première pierre. A l’ère du smart building, un modèle du genre  !

Lorsque les employés de Natixis y feront leurs premiers pas en 2022, les Tours Duo culmineront à 122 et 180 mètres de hauteur, et se pencheront « telles deux danseuses en équilibre » sur l’avenue de France (Paris XIII), dixit Jean Nouvel, l’architecte de ces deux immeubles de près de 100.000 mètres carrés.

L’édifice, qui sera le troisième plus haut de Paris après la Tour Eiffel et la tour Montparnasse, accueillera, en plus des étages de bureaux, 6 niveaux de salles de marché, un « sky bar », un hôtel de 139 chambres dessiné par Philippe Starck, une salle de sport et des commerces au rez-de-chaussée, garantissant une mixité des usages en son sein et un dialogue permanent avec les habitants et employés de bureaux alentours.

Portées par Ivanhoé Cambridge, ces « tours quartiers » réalisées par Bateg, filiale de Vinci Construction, sont l’un des plus importants projets immobiliers dans Paris intramuros. « Ces deux immeubles essayent d’amplifier le plaisir d’être là. Ils vont chercher les vues, accueillent des arbres et des arbustes sur leurs terrasses et leurs sommets sont des destinations accessibles à tous », explique Jean Nouvel.

Mais ce qui sautera aux yeux des passants ne révèlera pas l’un des aspects les plus novateurs du projet. « Ce qui va être particulièrement intéressant, explique Lucas Grenier, directeur du développement de Nexity Property Management, c’est que l’exploitation de l’ensemble du bâtiment a été imaginée dès le cahier des charges déployé par Ivanhoé Cambridge ». Les Tours Duo deviendront de véritables « smart buildings ». « Dans sa conception, le BIM (Building Information Modeling) a eu une dimension cruciale. Et cette dimension ‘full BIM’ nous permet d’utiliser la maquette numérique en phase d’exploitation des Tours Duo, à un niveau jamais atteint encore à ce jour », explique Martin Chevallier, Directeur Gestion d’actifs, Europe chez Ivanhoé Cambridge. Il a ainsi été imaginé une plateforme d’interopérabilité des données d’exploitations captées au sein du bâtiment (taux d’occupation, utilisation des équipements, confort thermique…). L’ensemble de ces données collectées seront agrégées dans un tableau de bord permettant de piloter l’immeuble le plus finement possible, tant par le propriétaire que par le property manager.

Une application mobile, Duo Paris, est même en cours de développement pour que les utilisateurs des lieux puissent réserver directement depuis leur téléphone une salle de réunion, une table au restaurant le midi, une séance de yoga, et même faire des achats avec des enseignes partenaires du quartier. Directement reliée à la plateforme de gestion de l’immeuble, l’application devra même permettre de réguler la température de son bureau ou de signaler un dysfonctionnement, une ampoule à changer, et visualiser le suivi de l’intervention des équipes de maintenance. « Plus de 100.000 m² de bureaux ont été intégralement modélisés en BIM, poursuit Martin Chevallier. Les surfaces modélisées en 3D, le moindre local, la moindre gaine, la moindre prise électrique sont recensés dans la maquette. Maîtrise des consommations, maintenance prédictive, applications tierce… tout sera optimisé dans les Tours Duo pour qu’il n’y ait pas de perte de confort. Et au final, cela valorise fortement l’actif ! ».

Aux « manettes » de l’exploitation de ce smart-building, Nexity Property Management pourra s’appuyer sur la plateforme Intent via sa solution numérique « building cockpit » pour s’assurer de la bonne réalisation de l’ensemble des prestations de l’immeuble et de ses parties prenantes. Une application qui analyse en temps réel les données d’un bâtiment, les agrège, et les rend directement exploitables au travers d’une interface unique et de notifications intelligentes en cas de dysfonctionnement. « Cette plateforme sera directement reliée à la maquette BIM des Tours Duo, explique Lucas Grenier. Ainsi, toutes les modifications de données d’exploitation seront intégrées à la maquette BIM exploitation, pour que celle-ci ‘vive’ et soit mise à jour très régulièrement ». La maquette numérique ne sera donc pas un simple dossier des ouvrages exécutés, mais un véritable double numérique des bâtiments.

À quelques mois de la livraison des Tours, les équipes du property manager ont donc déjà renseigné dans la maquette l’ensemble des équipements, des terminaux, leurs emplacements, leurs prix, et leurs durées de vie notamment. « Lorsque l’on sera amené à remplacer un équipement ou que l’on déplacera une cloison, nous le signalerons directement sur la maquette BIM. Et puisque l’outil d’exploitation d’Intent y sera relié, on pourra visualiser en trois dimensions l’ensemble des données d’exploitation de l’immeuble », explique Lucas Grenier. Mais aussi faire de la « maintenance prédictive » : si, par exemple, la même pièce de plusieurs ascenseurs se casse à intervalle régulier, le cockpit enverra une alerte afin de planifier une opération de maintenance sur les ascenseurs susceptibles d’être concernés par une panne similaire.

À terme, ces « Tours Duo intelligentes » répondront à un objectif double. « Quand il y a des outils digitaux de pilotage efficients, il y a moins de dérives dans les budgets de charges d’exploitation, détaille Lucas Grenier. Mais le deuxième objectif, tout aussi important, c’est d’augmenter la réactivité sur les actions correctives, et la qualité de service apportée aux usagers. Très concrètement, si l’on sait que telle salle va être réservée à l’avance, nous pourrons programmer sa température, programmer les opérations de nettoyage en fonction de l’utilisation des lieux, etc… ». Pour piloter cette mécanique bien huilée, deux responsables de sites (l’un spécialiste des immeubles de grande hauteur, l’autre orienté digital) seront présents sur place, ainsi que les équipes du gestionnaire technique.