Label ISR : 50 nuances d’investissement socialement responsable

L’immobilier responsable constitue un défi pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier tertiaire. Le label Investissement Socialement Responsable (ISR) permet à des gestionnaires de fonds d’actifs de rendre tout ou partie de leur parc moins émetteur en gaz à effet de serre, plus riche en biodiversité ou encore plus résilient aux conséquences délétères du changement climatique. Parlons Label ISR avec Anne-Claire Barberi, directrice de la RSE et de l’innovation de PERIAL, un groupe familial qui a axé ses activités principalement autour de la société de gestion PERIAL Asset Management (6,3 milliards d’euros d’actifs), gérant principalement des fonds avec une forte dimension extra-financière et labellisés ISR.

“La stratégie RSE du groupe doit infuser dans les activités opérationnelles. C’est aussi pour cela que 95 % des encours gérés par les fonds de PERIAL AM sont couverts par le label ISR (toute notre gamme SCPI/SCI sauf une de nos SCPI) et nous visons 100 % d’ici la fin de l’année 2023. ” En effet, dans le secteur immobilier, c’est le fonds entier qui est labellisé, et non un bâtiment en particulier. Joseph El Haddad, Directeur de la direction performance durable au sein de Nexity Property Management, justifie le développement des fonds ISR : “Cette démarche, reconnue au niveau national, permet d'intégrer la durabilité en plus des autres critères déjà pris en compte dans les décisions d’investissement. Elle vise à favoriser la durabilité d’un fonds, car les rendements associés aux valeurs immobilières sont aussi liés à la consommation de ressources et à l’exposition au changement climatique.” Limiter l’impact de l’immobilier sur l’environnement et maîtriser les externalités négatives, tout en offrant de la transparence grâce à la certification, contribue à évaluer plus finement la performance des actifs.

Le processus se déroule en plusieurs étapes. D’abord, il s'agit d’établir une note sur des critères de gouvernance, sociaux et environnementaux, dite notation ESG (puis de définir des objectifs extra-financiers précis dans le temps et en termes de performance. Un auditeur externe (AFNOR dans le cas de Perial) réalise un pré-audit complet sur les bases d’un référentiel précis, rendant un bilan qui pointe les éventuelles non-conformités et les axes d’amélioration. Le gestionnaire du fonds est alors tenu de proposer un plan d’actions pour obtenir le label ISR, qui sera audité chaque année par l’organisme de certification en plus de l’obligation de reporting annuel sur la base d’indicateurs extra-financiers. Chez PERIAL Asset Management, l’ensemble des actifs immobiliers est réparti au sein de plusieurs fonds, “dont chacun a un objectif extra-financier spécifique”, détaille Anne-Claire Barberi.

Ainsi, les différents fonds ISR de PERIAL AM ont leur propre identité. La SCPI PFO 2 vise à diminuer les consommations d’énergie et d’eau sous huit ans après l’acquisition des bâtiments (respectivement à hauteur de 40 % et de 30 %), tandis que la SCPI historique PF Grand Paris poursuit un objectif d’amélioration de la biodiversité. Le fonds PFO cible lui la résilience climatique, “un sujet d'actualité au vu des canicules et des inondations qui s’intensifient ces dernières années et qui ont un impact sur la qualité d’usage et la valeur des actifs. L’objectif est d’anticiper des travaux et des mesures d’adaptation.” Enfin, la SCI PERIAL Euro Carbone développe une stratégie bas carbone.

Marie Zaiter est directrice générale Transition Energétique Nexity Services, dont une des missions est d’accompagner les gestionnaires de fonds dans le pilotage de la stratégie ESG des actifs de fonds labellisés ISR. Elle rappelle que l’ISR permet d'orienter les flux de financement vers des pratiques plus responsables et plus durables : “L’impact est positif à court et long terme et les externalités positives bénéficient aux propriétaires, à l’exploitant et aux usagers, car le cadre de travail des bâtiments tertiaires concernés s’avère plus sain, plus végétalisé, plus efficace.”

C’est le cas du projet de réhabilitation d’un immeuble de bureaux à Toulouse réalisé par le fonds PFO2. “Nous avons travaillé sur une logique d’économie circulaire, explique Anne-Claire Barberi. Il a fallu un travail très important sur les matériaux pour avoir un chantier avec le plus de réutilisation possible in situ ou ex situ. Cela a permis de tenir les délais dans un contexte de pénurie de matières premières, tout en réduisant les émissions de GES du chantier. Et d’équiper d’autres actifs de la région avec des équipements en parfait état.” Résultat : une diminution significative des émissions de gaz à effet de serre liées aux travaux et une réduction des coûts des matières premières - dans un contexte post-COVID difficile en termes d’approvisionnement.

C’est dans ce cadre qu’interviennent les équipes de Nexity. Marie Zaiter détaille : “L’équipe Property Management accompagne ses clients sur le volet gestion et exploitation de bâtiments existants, en contribuant à la définition des critères, la stratégie jusqu’au suivi de l’audit de conformité du label ISR. Et au quotidien, ce sont nos experts opérationnels sur le terrain, qui constituent la force du groupe Nexity, qui vont suivre et animer les projets, bâtiment par bâtiment.” Joseph El Haddad complète : “Le gestionnaire, ou property manager, a un rôle central en amont que ce soit pour la collecte d’informations, l’analyse ou l’élaboration des plans d’action. Mais il les déploie concrètement, en sélectionnant et pilotant les prestataires, en sensibilisant les occupants du bâtiment et en remontant les résultats au gestionnaire du fonds ISR.”

La résilience des bâtiments tertiaires constitue à terme une prime pour leur propriétaire, tant en gestion locative qu’en valeur de l’actif. Mais chaque jour, ce sont des améliorations concrètes en lien avec la mobilité, la gestion des déchets, les consommations énergétiques ou encore le confort d’usage qui sont mises en œuvre. L'investissement socialement responsable a de beaux jours devant lui.