[VIDEO] La réhabilitation : enjeux et défis d’un marché en plein développement

La réhabilitation est un domaine qui a le vent en poupe, pourtant la notion n’est pas définie dans les textes de loi. Pour Anne-Laure Gauthier, avocate associée au sein de l’équipe droit public du cabinet Lacourte Raquin Tatar, la réhabilitation est « une intervention sur une construction existante » sans pour autant « porter une atteinte trop importante éléments essentiels du gros œuvre (murs extérieurs, murs porteurs, charpente, toiture, planchers)». « Dans tous les cas, on parle bien d’agir sur le bâti et de réenchanter l’existant » résume Jacques-Olivier Gourdon, directeur général adjoint France et directeur transactions France BeLux de LaSalle Investment Management. Pour Stéphane Leport, directeur général de Nexity Contractant Général, la définition n’a, finalement, pas tant d’importance : « Rénovation, réhabilitation… Peu importe le terme. Notre mission c’est d’analyser un actif sous tous les angles, de développer deux, trois, quatre scénarios possibles. Puis, en fonction de la création de valeur possible, en fonction des risques administratifs, techniques, et des calendriers associés, de faire les meilleurs choix, de proposer les meilleures solutions à un propriétaire ou à un investisseur (…) Cette classification arrive à la fin, quand on sait sur quoi on s’oriente. » Richard Malle, VP European Research de CoStar Group va également dans ce sens puisqu’il considère que réhabiliter c’est « mettre sur le marché un actif obsolète avec un réel renouveau ».

On assiste actuellement à un développement du domaine de la réhabilitation, avec un attrait très fort, notamment en Île-de-France. Et, pour cause, « le potentiel est énorme » explique Richard Malle. Il estime que « un tiers de l’offre commerciale bureau est obsolète ». Un constat partagé par Jacques-Olivier Gourdon : « il y a beaucoup de mètres carrés à réhabiliter. (…) Les attentes des utilisateurs ont beaucoup évolué ces derniers temps, que ce soit en termes d’accessibilité, de flexibilité, de durabilité ou même simplement le rapport à l’offre de services ». Autant de raisons qui font que l’obsolescence des bâtiments est à relativiser. Stéphane Leport précise d’ailleurs « l’obsolescence des bâtiments est de plus en plus rapide sur le plan technique bien sûr, mais aussi en termes d’organisation des espaces, d’expérience pour les utilisateurs, et de classification environnementale. » Puisque l’obsolescence des bâtiments n’est plus forcément technique, les acteurs doivent désormais réfléchir à des transformations et des changements d’usages de plus en plus fréquents, pour s’adapter aux évolutions des attentes.

Un besoin constant d’adaptation qui explique le dynamisme du marché en Île-de-France. D’autant que les enjeux de performance énergétique et les différentes normes environnementales, en particulier le décret tertiaire, favorisent la réhabilitation. C’est ce qu’observe Anne-Laure Gauthier. “Sur Paris, on observe un grand nombre de réhabilitations des immeubles de bureaux, avec des nouveaux usages. On veut des bureaux plus attractifs, dôtés de toitures végétalisées accessibles, on veut multiplier les usages… Les normes environnementales incitent également à la réhabilitation. On est qu’au début de cette prise de conscience. » Comme l’explique Stéphane Leport, les normes environnementales changent la manière de faire de l’immobilier : « Le décret tertiaire représente une autre manière de regarder les actifs. Il oblige les investisseurs à se positionner à un horizon 2030-2040 qui, somme toute, est assez ambitieux malgré tout. Quand on regarde les bâtiments récents, ça passe assez facilement mais dès qu’on regarde des actifs qui ont un peu plus d’une dizaine d’années, ça peut devenir compliqué sur certains critères. Ça force à réfléchir sur son patrimoine et à se positionner dans un horizon plus lointain. » Autre élément à prendre en compte pour analyser le marché : la localisation. En effet, pour Richard Malle, si « les normes environnementales et certifications se sont nettement imposées depuis 2020 », le critère de la localisation est devenu un élément clé de compréhension : « Les entreprises se recentrent sur des quartiers plus matures avec des valeurs plus élevées. »

Cet attrait pour la réhabilitation n’est pas une spécificité française. « C’est un sujet de villes denses. Lorsqu’on a des problèmes d’offres, des problèmes d’obsolescence dans d’autres territoires, il est plus facile de construire sur un terrain nu que de s’embêter à aller réhabiliter quelque chose. (…) C’est pour cela que c’est souvent dans les cœurs de ville que l’on va avoir ces sujets de réhabilitation ». « C’est une tendance globale », confirme Jacques-Olivier Gourdon, qui s’explique par la domination de plusieurs « mega-trend » : « l’IA (…), l’urbanisation et la démographie mais aussi toute la problématique des data et la sécurisation de la data qui va influencer notre manière de consommer des espaces et, enfin, le changement climatique ». Autant de paramètres qui font de la réhabilitation une tendance mondiale, même si, comme le souligne Jacques-Olivier Gourdon, les règles du jeu ne sont pas les mêmes pour tous : « les besoins, ils sont partout mais il y a aussi la problématique du cadre réglementaire. Sur ce point, nous ne sommes pas tous sur un pied d’égalité. C’est vrai qu’une réglementation plus permissive favorise la construction. En France, on pourrait parfaitement imaginer des permis de construire multi-destinations mais… on en est encore loin (…). C’est le genre d’outil qui pourrait dynamiser le secteur et répondre à certaines problématiques. »

En attendant une évolution législative, les acteurs livrent déjà de nombreuses opérations de réhabilitation. À l’image du dernier projet de Nexity : la réhabilitation d’un ancien immeuble de bureaux, rue Marbeuf, en un hôtel 3 étoiles d’une quarantaine de chambres. L’ancien siège de Canon, à Courbevoie, est également devenu une résidence hôtelière, dans le cadre d’un projet porté par LaSalle Investment Management. Si l’hôtellerie est souvent une solution pour donner une seconde vie aux bureaux, il est parfois possible d’en faire des logements. C’est le cas sur une autre opération de Nexity : l’ancien siège du Conseil Régional d’Île-de-France, où 30 % du bâtiment sont devenus des logements. Stéphane Leport précise « sur ce projet, on transforme 30 % de la surface de bureau existante en logements sociaux, avec toute la complexité sur un même îlot de la mixité, entre logements étudiants et bureaux ». Récemment, on assiste à l’émergence d’une nouvelle tendance à Paris : la réhabilitation de parkings. Anne-Laure Gauthier explique la naissance de ce nouveau marché « La Ville de Paris a ciblé les parkings pour faire du logement social. Des parkings que l’on transforme en des objets mixtes, avec une part de bureaux pour créer de la valeur ». Un marché qui n’en est encore qu’à ses débuts et qui, sur le papier, pourrait s’annoncer prometteur tant la place de la voiture diminue dans la capitale. Pourtant, « Les projets sont complexes, avec beaucoup de contraintes techniques. Un parking, en général, ce n’est pas très éclairé, il n’y a pas beaucoup de hauteur sous plafond… Il faut être inventif » nuance Stéphane Leport. « Il faut redoubler d’efforts pour reconvertir les parkings » ajoute Jacques-Olivier Gourdon.

Alors, quel avenir pour le marché de la réhabilitation ? Si la demande est forte, Richard Malle considère que « les fondamentaux sont là » mais que le marché ne pourra se développer qu’avec « une vraie cassure des prix » qui permettrait d’aller « aussi loin qu’on pourrait et qu’on devrait ». « Les fondamentaux sont là, la demande est là » confirme Jacques-Olivier Gourdon pour qui le marché ne pourra néanmoins se développer qu’avec « un réajustement des prix et une nouvelle hiérarchie des valeurs. » Comme l’explique Anne-Laure Gauthier, la réhabilitation doit, dans tous les cas, continuer de prendre de l’ampleur puisqu’elle va dans le sens de l’histoire : « Au vu des objectifs de zéro artificialisation nette (ZAN), de la raréfaction du foncier, et des impératifs de lutte contre le réchauffement climatique… On doit forcément s’orienter vers la réhabilitation et l’amélioration de l’existant. » Des points de vue partagés par Stéphane Leport, qui reste tout de même optimiste « je vois un bel avenir pour la réhabilitation. Il y a une forte demande et beaucoup de scénarios possibles pour transformer un actif en créant de la valeur. (…) C’est un exercice complexe, qui nécessite un réel savoir-faire, une gestion des risques au quotidien, et passionnant, parce qu’on est tout le temps en train de s’adapter, d’inventer de nouvelles solutions, de nouvelles techniques ».

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