Qu’entendons-nous par réhabilitation ?
Stéphane Leport : En immobilier, la réhabilitation regroupe en réalité plusieurs types d’interventions : rénovation, restructuration, transformation… Quelle que soit l’approche adoptée, notre objectif est de définir différents scénarios pour l’avenir des actifs existants. Cela dépend de plusieurs facteurs : la valorisation à terme, le coût des travaux, les délais de transformation, ainsi que les risques administratifs. Au départ, chez Nexity, nous nous concentrions surtout sur des réhabilitations lourdes, avec des travaux conséquents et des changements d’usage. Désormais, face aux difficultés administratives, et cela notamment à Paris, nous intervenons de moins en moins sur la structure mais davantage sur l’aménagement intérieur et l’usage. Récemment, nous avons par exemple signé la rénovation de trois hôtels parisiens totalisant 400 chambres. Dans ces projets, nous nous occupons principalement des aspects techniques tels que la climatisation ou encore la plomberie. Nous refaisons également la décoration intérieure des chambres, des couloirs ainsi que des parties communes.
Quand avez-vous commencé à investir dans ce marché de la réhabilitation chez Nexity ?
Stéphane Leport : Nous avons débuté en 2008. C’était un secteur peu exploré par les promoteurs. En 2016, nous avons créé un service spécialisé dans la restructuration. Depuis, nous avons formé des équipes dédiées et nous avons réalisé des opérations de restructurations emblématiques comme l’agrandissement de l’ancien bâtiment historique de la radio RTL, rue Bayard. Plus récemment, fin juillet, nous avons livré le 37 rue Marbeuf, cet ancien immeuble de bureaux situé dans le 8ème arrondissement de Paris est désormais un hôtel 3 étoiles offrant une quarantaine de chambres.
Quelles sont les principales difficultés de ces projets de réhabilitation ?
Stéphane Leport : La première difficulté est l’incertitude : nous ne sommes jamais sûr de ce que nous allons découvrir. Il faut s’adapter en permanence, ce qui demande une grande flexibilité. Ensuite, il y a le diagnostic de l’existant, une étape longue et complexe qui inclut des aspects spécifiques à la réhabilitation, comme le désamiantage et le déplombage, ainsi que les audits structurels, techniques ou pour le décret tertiaire.
Pourquoi la réhabilitation devrait encore prendre de l’ampleur dans les prochaines années ?
Stéphane Leport : Avec des normes de plus en plus exigeantes et les besoins d’innovation, la réhabilitation devrait connaître une forte expansion. Le décret tertiaire notamment implique une augmentation de la qualité environnementale des bâtiments. Ce décret impose aux investisseurs de rénover leurs bâtiments dans le temps. Il y a également une question d’obsolescence des bâtiments. Elle est de plus en plus rapide et concerne différents aspects : équipements techniques, usage, services. Aujourd’hui au bout de neuf-dix ans, les bâtiments commencent déjà à avoir une forme d’obsolescence, ce qui est très court à l’échelle des projets immobiliers.
