L’hôtellerie et la promotion ont tant à s’apporter

L’un est promoteur, l’autre investisseur murs et fonds dans l’hôtellerie. Jean-Claude Bassien, directeur général de Nexity Entreprises, et Jean-Marc Palhon président d’Extendam, échangent leurs convictions sur les tendances qui transforment leurs secteurs d’activités et expliquent ce qu’ils peuvent apprendre l’un de l’autre. Interview croisée.

Jean-Marc Palhon : L’hôtellerie est avant tout un métier qui consiste à exploiter commercialement un actif immobilier. Cet actif centralise un grand nombre de chambres, des parties communes pour se restaurer et travailler, des parkings… Et il vit 24 heures sur 24, 365 jours par an. Il se prête donc parfaitement à une grande polyvalence et à l’hybridation pour proposer toutes formes de résidences gérées, du coworking, de l’hôtel office, voire même du résidentiel…

Jean-Claude Bassien : Le grand challenge pour les promoteurs est de donner à l’objet immobilier une capacité dynamique pour s’adapter et répondre en permanence aux besoins des utilisateurs. Pour ce faire, nous devons trouver les solutions pour surmonter les contraintes techniques. Par ailleurs, cette crise peut conduire à une évolution vers une empreinte des bureaux plus fragmentée et diffuse avec une organisation en étoile de type « multisites » plutôt que concentrée sur des « campus ». Dans ces conditions, nous devrons travailler sur l’identité et les usages qui répondent aux attentes de l’investisseur et de l’utilisateur. Autre constat, nous avons observé un questionnement sur la flexibilité des baux. Certaines foncières comme Covivio et Gecina ont commencé à apporter des réponses. A l’occasion d’un Webinar organisé au mois de juin 2020 par Business Immo et l’Essec business school, il a été abondamment commenté la perspective que certaines parties communes puissent être à terme sortie du bail et confiées à des exploitants. Cela mettait clairement en perceptive le développement d’un modèle de type « hôtellerie tertiaire ».

Jean-Marc Palhon : L’hôtellerie est un produit historiquement très compartimenté avec des gammes et des usages très différents. Ce que l’on vit aujourd’hui doit accélérer les réflexions sur le décloisonnement. Outre les opérateurs en ligne dédiés au secteur (OTA), nos établissements pourraient également être commercialisés sur des marketplace de coworking, de coliving… Nous devons travailler dès la conception de l’immeuble avec les promoteurs sur la réversibilité pour faire de ce concept une réalité.

Jean-Claude Bassien : Le mantra de Nexity se décline autour de quatre thèmes : le bas carbone, le modulaire, la réversibilité et les services. C’est notre boussole pour construire les objets immobiliers de demain, sachant que l’intensité dans la combinaison de ces éléments diffère selon les localisations et les particularités des projets. Autre point à noter, la réversibilité ne signifie pas que l’usage d’un immeuble sera modifiable du jour au lendemain mais que le temps et le coût de l’opération de transformation seront maîtrisés à l’avance.

Jean-Claude Bassien : Ce qui rend un programme véritablement mixte, c’est la gestion de la vie entre les communautés qui se mêlent et partagent les espaces. Nous avons besoin de l’expertise des exploitants pour réussir. Le modèle de plateforme de services de Nexity prend ainsi tout son sens. Les aspirations des collectivités doivent également être prises en compte. Il est impératif d’apporter des réponses adaptées aux besoins du territoire où un projet est

Jean-Marc Palhon : Nous travaillons d’ores et déjà sur la mixité dans nos programmes. Nous sommes par exemple en phase de réflexion sur un projet situé en première couronne à l’Ouest de Paris, dans une zone tertiaire et résidentielle, pour choisir les usages les plus pertinents afin d’optimiser le taux d’occupation tout au long de l’année. Autre cas, nous avons un établissement économique à Nice qui pourrait accueillir des étudiants en dehors de la période estivale. Pour mener à bien ce type de projets, nous devons nous rapprocher de sachants qui maîtrisent l’ingénierie immobilière.

Jean-Marc Palhon : L’hôtellerie restera portée demain par les grandes tendances qui existaient avant la crise sanitaire, la principale étant le déséquilibre entre l’offre et la demande. L’Europe affiche la plus forte densité de population active au monde et a une clientèle domestique très mobile. En parallèle, l’offre hôtelière n’a pas progressé depuis dix ans et les réserves foncières pour développer de nouveaux projets sont contraintes. Le secteur a donc une capacité de rebond importante. Le décloisonnement des établissements pourrait l’amplifier. Dans ce cas, l’hybridation avec le modèle de la résidence gérée s’impose naturellement car nous avons l’expertise nécessaire en matière d’exploitation pour des courts et longs séjours.

Jean-Claude Bassien : Je suis totalement aligné, nous vivons une situation similaire au niveau du marché tertiaire. Ce dernier est marqué depuis plusieurs années par un déséquilibre entre l’offre et la demande. Une fois la crise sanitaire terminée, je n’anticipe pas un écroulement durable de la demande placée en raison d’un recours massif au télétravail. Sur la côte Ouest des États-Unis, les grandes entreprises technologiques qui semblaient prendre cette voie sont en train de revoir leurs positions. Nous nous dirigeons vers des solutions hybrides et flexibles.

Jean-Claude Bassien : Le bureau est le lieu où la création de valeur sur un projet partagé et compris par tous se concrétise. Cette dimension ne va pas disparaitre. De plus, les entreprises continueront à avoir besoin de signaler leurs différences et l’immobilier sera un vecteur pour y parvenir. Dans une configuration multipolaire, nous devrons proposer des solutions qui permettent de faire vivre chaque espace de travail tout en facilitant le dialogue entre ces différents lieux pour maintenir la cohésion et la culture d’entreprise.

Jean-Marc Palhon : La notion d’hôtel office prend de plus en plus d’importance dans les débats. Une majorité d’actifs s’étant retrouvés en télétravail ces derniers mois ne souhaitent pas revenir à temps complet au bureau sans non plus avoir réellement envie de travailler à domicile. Des enseignes hôtelières ont d’ores et déjà déployé des dispositifs pour répondre à leurs attentes. Toutefois, il est difficile aujourd’hui de savoir quelle sera la répartition entre télétravail et présence au bureaux quand la crise sanitaire sera terminée. Nous ne devons pas sur-réagir au risque de rayer de la carte des sujets qui seront encore pertinents demain.

Jean-Marc Palhon : L’hôtellerie de province a en effet affiché des cash-flow positifs pendant la troisième vague de la pandémie. Mais tous les concepts ne sont pas logés à la même enseigne. Ce sont les actifs murs & fonds n’engageant pas le paiement d’un loyer et l’hôtellerie économique accueillant des travailleurs avec un besoin impérieux de déplacement qui ont tiré leur épingle du jeu. A moyen terme, la crise sanitaire pourrait favoriser une certaine forme de décentralisation mais il n’y aura pas de mouvement de balancier : nous continuerons à intervenir partout en France.

Jean-Claude Bassien : Il en va de même dans la promotion tertiaire. Plus de 80 % des emplois salariés sont concentrés dans les métropoles françaises. Une modification des équilibres territoriaux prendra donc du temps. Nous devons néanmoins être présents sur tous les espaces et nous positionner comme des professionnels du bureau à l’usage. Cela passe notamment par une offre de tiers lieux professionnels à proximité des lieux de résidences que nous avons baptisés Miniburo, et une couverture des besoins de cette nature en province que nous déployons avec notre marque Hiptown…

Jean-Marc Palhon : Une crise est toujours source d’inspiration et propice à l’innovation. Nous devons donc prendre le recul nécessaire pour nous projeter plus loin. Par ailleurs, l’arrivée des OTA puis l’émergence d’Airbnb n’ont pas tué l’hôtellerie, bien au contraire. Il en sera de même avec cette crise sanitaire qui occasionne un retour à des valeurs plus authentiques. Nos établissements y répondent en apportant, outre un service, un accueil, une empathie, un sourire et des attentions.

Jean-Claude Bassien : Le déséquilibre entre l’offre et la demande sur les marches tertiaire va partiellement s’atténuer. Nous accompagnerons ce mouvement en proposant des solutions adaptées à tous les besoins des investisseurs et aux usages des utilisateurs. Par ailleurs, le lien social prend davantage d’importance à l’aune des confinements. Réfléchir à le favoriser à travers nos projets donne encore plus de sens à notre activité.