"Les entreprises se rendent compte qu’une approche flexible de l’immobilier fait sens dans la nouvelle organisation du travail post-Covid"

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Nouvelle tendance du marché tertiaire, les bureaux opérés consistent à proposer aux entreprises des espaces de travail privatifs et livrés clés en main. Soit une sorte de croisement entre l’historique bureau traditionnel et le coworking. Matthieu Sorin (cofondateur d’Hiptown, opérateurs de bureau flexibles) et François Vermeil (fondateur de Workin.space, plateforme spécialisée dans l'immobilier flexible) décryptent les enjeux, les avantages et l’avenir de cette nouvelle approche.

Comment expliquer le concept de bureaux opérés à ceux qui n’en sont pas familiers ?

François Vermeil - Workin.space : Je résumerais les bureaux opérés à une forme de coworking privatif. L’idée consiste à offrir les services et la flexibilité du coworking, sans la contrainte de partager ses espaces de travail avec d’autres organisations. Le bureau opéré se situe donc entre le bail classique et le coworking. C’est une offre qui intéresse particulièrement les grandes entreprises ou les startups en forte croissance qui veulent s’affranchir des contraintes traditionnelles de l’immobilier tertiaire.

Matthieu Sorin - Hiptown : Les bureaux opérés cassent les codes de l'immobilier tertiaire. Quand une grande entreprise change de locaux, elle doit d’abord s’offrir les services de commercialisateurs chargés de trouver le bien idéal, puis financer les aménagements et enfin mettre en place des services pour ses salariés. Tout cela pour occuper des surfaces qui sont figées et qui l’engagent sur six ou neuf ans. Pour un montant équivalent, le bureau opéré permet à chaque entreprise d’avoir une approche plus souple de ses besoins immobiliers avec des durées d’engagement qui vont de 18 à 36 mois.

Pourquoi est-ce un sujet qui monte ? Est-ce que le Covid a révélé de nouveaux besoins ?

François Vermeil : Depuis septembre 2020, on assiste à un mouvement de rationalisation de la surface immobilière chez de nombreuses entreprises. Puisque le télétravail monte en puissance, certains dirigeants souhaitent réduire la taille de leurs bureaux, tout en privilégiant des localisations plus centrales. Les entreprises se rendent compte qu’une approche flexible de l’immobilier fait sens dans la nouvelle organisation du travail post-Covid.

Matthieu Sorin : Je suis en phase avec François. L'incertitude liée à l’avenir du télétravail entraîne une crainte chez les entreprises. Elles ne veulent plus forcément s'engager sur des baux classiques avec de grandes surfaces et de longs engagements. Cela dit, je ne limiterais pas totalement l’engouement des bureaux opérés au seul contexte de crise sanitaire. De plus en plus d’organisations sont aussi à la recherche d’un véritable service client, dans les règles. Dans le bureau opéré, les opérateurs s’informent - en temps réel - du bien-être de leurs clients et travaillent en continu pour le rendre attractif.

Quels sont les grands avantages concrets de ce type d'offres pour les entreprises ?

François Vermeil : Le prix n’est pas le facteur principal. Selon moi, le principal avantage, c'est la flexibilité. Cela correspond aux attentes des grandes entreprises mais aussi des start-up en hyper croissance qui doublent leurs effectifs chaque année. Le second grand atout du bureau opéré, c'est aussi de n'avoir rien à gérer. Il n’y a qu’une seule facture, un seul intermédiaire. C’est une manière d’externaliser l’aspect administratif et opérationnel de l’immobilier. Enfin, le bureau opéré permet de développer une véritable culture d'entreprise, chose qui est plus compliquée à réaliser en espace de coworking. C’est un bénéfice important pour pouvoir attirer les meilleurs talents.

Quels sont les exemples d’entreprises qui ont adopté cette offre ?

Matthieu Sorin : C’est une offre qui peut potentiellement intéresser toutes les organisations tertiaires. J’évoquerais même aussi une cible étonnante qui est en train d’apparaître : les écoles et organismes de formation. Nous sommes actuellement en discussion avec plusieurs structures qui sont à la recherche de solutions “d'écoles opérées”. C’est un nouveau type de clients qui pose quelques challenges techniques et réglementaires, mais qui illustre le changement des mentalités. À Marseille, nous travaillons ainsi sur un projet de plus de 1000 m2 qui devrait intégrer non seulement des salles de cours, mais aussi une salle des professeurs et des espaces communs.

Est-ce que les futurs bureaux opérés se trouveront plutôt dans les grands centres urbains ou dans des zones d'affaires en périphérie ?

Matthieu Sorin : Historiquement, le marché français du bureau opéré a débuté en Ile-de-France. Sans surprise, l'offre est donc encore très parisienne. Les premiers espaces de bureaux opérés se situaient dans des quartiers un peu moins recherchés, comme le dixième arrondissement. C’est une spécificité qui tend à disparaître. Aujourd’hui, on trouve des bureaux opérés un peu partout dans la capitale. Les entreprises recherchent plutôt des localisations centrales, mais il existe aussi des espaces de bureaux opérés à La Défense. En région, le marché est encore émergent. Les bureaux se situent généralement plutôt en périphérie car l'immobilier en centre-ville est saturé.

Comment est né le partenariat Hiptown – Workin.space et qu’en attendez-vous ?

Matthieu Sorin : Notre idée consiste à mettre en place un partenariat, en travaillant de façon plus proche, mais non exclusive. Concrètement, nous devons permettre à Workin.space de référencer encore davantage d’offres, avec des localisations dans toute la France. De notre côté, ce partenariat doit nous permettre d’accélérer notre croissance. Notre ambition commune consiste à accompagner efficacement les entreprises dans leurs recherches de bureaux opérés. Ce partenariat doit prendre de l’ampleur en 2022.

Au-delà de ce partenariat, quelles sont les ambitions de vos entreprises en 2022 ?

François Vermeil : Dans les prochains mois, nous aimerions nous développer sur plusieurs capitales européennes. Nous avons déjà lancé Luxembourg fin 2021. Amsterdam devrait suivre dans les prochaines semaines. Ensuite, nous étudierons d’autres implantations, toujours en privilégiant les capitales et les grandes villes européennes.

MS : L'international, ce sera un peu tôt pour nous en 2022…. Nous rattraperons François les années suivantes ! (rires). Pour nous, l'objectif 2022 est vraiment de nous ancrer sur notre marché domestique en nous déployant dans les principales villes de France (Nantes, Toulouse…). Nous voulons être capable de porter entre 10000 et 15000 m2 de bureaux flexibles dans chaque grande métropole française.

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