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Alors que l’immobilier de bureaux est traversé par de profondes transformations, l’identification de la valeur d’usage et sa mesure sont au cœur des réflexions des investisseurs immobiliers. Analyse.

La crise sanitaire aurait-elle (re)mis au goût du jour une donnée ô combien déterminante de l’actif de bureaux, à savoir la valeur d’usage ? « C’est un sujet plus que jamais d’actualité, mais dont la profession s’est saisie depuis longtemps », répond Alan Fustec, président de Goodwill Management. Avec sa structure, il quantifie le capital immatériel et la performance économique de la RSE d’un immeuble tertiaire depuis bientôt une décennie.

Accessibilité, services, confort thermique et acoustique, place accordée à la nature…, tout est passé au peigne fin pour évaluer économiquement la valeur d’usage d’un édifice. « À titre d’exemple, un mauvais éclairage et un trop plein de bruits impactent la productivité individuelle et collective des salariés. Par ricochet, les sociétés perdent en performance économique. »

Mesurer la valeur d’usage des bureaux grâce à Vibeo

Pour guider les investisseurs et les directions immobilières dans cette quête d’appréciation de la valeur d’usage, les équipes de Goodwill Management ont lancé Vibeo au milieu des années 2010. Soit un référentiel de calcul de la productivité. « Le premier modèle a été développé avec plusieurs opérateurs tels qu’EDF, Gecina ou encore BNP Paribas Real Estate, se souvient Alan Fustec. Au travers d’études et de tests in situ, nous avons pu démontrer, en 2017, la véracité des travaux scientifiques qui existaient déjà sur les valeurs immatérielle et d’usage dans les espaces tertiaires. »

De facto, la fusée Vibeo décolle avec à son bord d’autres groupes de renom (Orange, Covivio, Invahoé Cambridge…). Surtout, en 2020, Goodwill Management et l’IFPEB (Institut pour la performance du bâtiment) s’associent et lancent le Hub Vibeo. Grâce à ce hub, les investisseurs disposent d’une application en ligne pour mesurer la valeur d’usage des bâtiments. À l’heure actuelle, l’outil Vibeo a monitoré plus de 200 actifs. « Hub Vibeo a aussi pour ambition d’être un lieu de partage et de collaboration, notamment autour d’études collectives ou de retour d’expériences. »

Des doutes dissipés

Selon Alan Fustec, « tout ne va pas encore vite » en matière de recherche de la valeur d’usage dans les bureaux. À cet égard, avec le soutien de l’IFPEB, il réfléchit à accélérer le mouvement en amont de la construction d’un immeuble. » Quant à l’intégration de la valeur d’usage dans le business model des investisseurs immobiliers, le fondateur Goodwill Management reste optimiste. « Avec le temps, la valeur d’usage va finir par s’imposer dans le paysage de manière définitive. Si jadis, certains investisseurs avaient des doutes sur notre modèle, aujourd’hui ce n’est plus le cas. D’autant plus qu’il n’y a aucun frein financier pour mesurer la valeur d’usage ! Pour une tour de bureaux à La Défense, cela se chiffre à quelques milliers d’euros. »

Et d’ajouter : « Regardez le mouvement qui s’opère dans le domaine de la RSE ! La crise sanitaire a eu un effet d’accélérateur que je n’ai jamais observé auparavant. Sur ces bases, je formule l’hypothèse que la décennie 2020-2030 va être la décennie de la RSE dans les entreprises. » De la même manière, la Covid-19 a eu un impact positif sur les questions liées à la valeur d’usage…

Penser le bureau ‘‘as a service’’

Au coeur de la crise, nombre d’investisseurs se sont posé cette question : avec la massification du télétravail, nos actifs de bureaux vont-ils enregistrer une perte de valeur et d’usages ? Pour y répondre, le Hub Vibeo a commandé une étude – laquelle compare la valeur d’usage de différents standards de télétravail et standards de bureau. Par exemple, la performance du télétravail a été conditionnée par la surface habitable, la localité ou encore l’accès à la nature. La performance d’un bureau a été quant à elle conditionnée par la conception fonctionnelle, le temps de trajet et le confort sous toutes ses coutures (hygro thermiques, acoustique…). Résultat ? « Un bureau avec un standard performant améliore systématiquement le bien-être et la performance des collaborateurs, quel que soit le standard de télétravail auquel il est comparé », stipule Alan Fustec.

Un bureau performant pourrait donc permettre une différence de productivité jusqu’à 3 % par rapport à un lieu de télétravail peu performant. À titre d’exemple, si une entreprise de 200 salariés réalise 20 millions d’euros de chiffre d’affaires annuel, cela signifierait un gain annuel d’environ 540 000 euros. « Le bureau continuera de tirer son épingle du jeu s’il est pensé ‘‘as a service’’ », poursuit le président de Goodwill Management. Mais par où commencer ? « Notre étude révèle que le facteur limitant le plus couramment observé est la qualité d’air, c’est donc le premier levier à activer. » La crise sanitaire l’a justement remis au cœur des débats.