Le Smart Building, un accélérateur de valorisation

La crise sanitaire a renforcé les protocoles mis en place dans les entreprises, tant sur le plan sanitaire que sur l’accueil des occupants en général. De nouvelles contraintes qui vont dans le sens de l’innovation et de l’adoption de nouveaux outils, à la croisée des chemins entre la donnée, les équipes immobilières et ressources humaines, les occupants et visiteurs des immeubles de bureaux.

« Nous devons nous adapter chaque jour à un nouveau monde pour nos clients », affirme Audrey Camus, Vice-Présidente du développement et de la gestion d’actifs en Europe chez Ivanhoé Cambridge. « De nos jours, les locataires attendent davantage de leurs bureaux : ils souhaitent bénéficier d’espaces flexibles et collaboratifs, avoir accès à une offre de services complète, et les espaces de travail constituent plus que jamais un élément d’attractivité et d’image pour les entreprises », ajoute Audrey Camus. Un nouveau monde où les salariés travaillent en présentiel seulement quelques jours par semaine, où le bureau est plus que jamais un lieu d’échanges et de créativité, et les espaces partagés des lieux de convivialité.

Concrètement : les flux, les modes de travail, les usages redéfinissent les espaces et leur utilisation dans le temps. La donnée vient dès lors au secours des acteurs du property management en anticipant les tendances et en automatisant un certain nombre de réponses à des besoins logistiques (réservations de salle, services aux entreprises, planning des ménages, gestion du chauffage…). « On ne fait pas de l’innovation pour faire de l’innovation, on le fait pour la performance », insiste Audrey Camus. « L’innovation doit en effet être au service des occupants, pour améliorer leur confort, garantir la connectivité et l’efficacité des espaces tout en maîtrisant les consommations énergétiques.

Finie l’époque où la mention à «la donnée» suffisait à faire parler. Son utilisation et sa mise au service de la performance et de la satisfaction utilisateur constituent « de nouvelles bases pour transformer le métier du property management » témoigne Sébastien Durand, Directeur Général de Nexity Solutions Digitales. « Nous sortons des logiques uniquement comptables et administratives » ajoute ce dernier pour « créer une valeur ajoutée de services » pour les entreprises. Le property manager devient dès lors un conseil quotidien aux entreprises pour améliorer le confort et la praticité de leurs bureaux. Personne n’aime voir une salle réservée déjà occupée, entrer dans un bureau trop chauffé ou encore manquer d’équipements. C’est pourquoi la communication entre les acteurs du site est clé, l’innovation, la donnée n’ont de valeur que si elles sont partagées, souligne Lionel Galfré, directeur de Monaco Tech.

Pour répondre à ce besoin, l’entreprise Intent Technologies a développé une plateforme et une application donnant accès aux différentes parties prenantes aux données agrégées d’un bâtiment et en les rendant directement exploitables par un système de notifications intelligentes. Pour son co-fondateur et président, Benjamin Ulrich, deux logiques prévalent : « une démarche centrée sur les cas d’usages et l’interopérabilité pour tous les acteurs de la gestion du patrimoine immobilier, asset managers, prestataires, property managers et occupants ». À la clé, un gain de temps et d’efficacité en évitant les actions inutiles pour arriver plus directement sur des décisions et actions pour les property managers, le développement de l’attractivité des bureaux pour le propriétaire et la promesse de nouveaux services pour les consommateurs.

Les nouveaux bâtiments sont de plus en plus nombreux à être dotés de leur jumeau numérique, avec une technologie BIM (Building Information Modeling) pensée dès les premières phases du projet dans une logique d’exploitation. Dans le projet des Tours DUO, qui accueilleront les employés de Natixis et du Groupe BPCE, ainsi qu’un hôtel, dans le XIIIe arrondissement de Paris, tout a été pensé pour que tous les équipements, les réseaux, les aménagements intérieurs soient intégrés dans la maquette BIM pour les premiers pas dans les bureaux des futurs occupants, mais aussi pour que cet outil soit au service de l’innovation continue.

« Il faut impérativement inscrire la problématique de la continuité et de la fiabilité de la donnée tout au long du cycle de vie du bâtiment » insiste Dominique Gatto, président de SBLM Ventures. En phase d’exploitation, la maintenance prédictive, les stratégies d’économie d’énergie et autres actions prédictives permettront de dégager de précieuses économies, partagées par les propriétaires et les locataires. Et point non négligeable souligné par Audrey Camus, « en améliorant le confort des utilisateurs, nous créons indirectement de la richesse car nous renforçons leur satisfaction, nous répondons à leurs besoins et leurs exigences ».

Autre dimension à ne pas sous-estimer, les données collectées sur les habitudes des occupants et leur évolution permettent d’adapter le bâtiment sur l’ensemble du cycle de vie. Une salle de réunion sous-utilisée pourra donner place à une salle de plus petite taille ou à un espace avec une autre vocation. La donnée garantit au property manager de sortir d’une logique de gestionnaire pour devenir acteur de l’amélioration continue du bâtiment, et donc de l’augmentation de sa valeur d’usage. « Le ROI - Return On Investment - est immédiat, la donnée est un asset en soit » témoigne Dominique Gatto. La donnée devient de plus en plus systématiquement le 5^ème mur des bâtiments au service de ses occupants et de l’ensemble de ses acteurs, et justifie par les preuves la notion de « Smart » building.