L’expertise construction, un atout de taille pour préserver son patrimoine immobilier face aux désordres constructifs

Effondrement lié à un vice de construction, défaut d’étanchéité, désordre rendant le bâtiment impropre à son usage final… En matière d’immobilier, les possibilités de vices et dommages sont nombreuses. Pour se couvrir, tous les ouvrages sont soumis à une obligation de garantie décennale à compter de la réception des travaux. C’est-à-dire que, pendant 10 ans, les dommages ou vices qui viendraient compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendraient impropre à sa destination, font peser sur les constructeurs une présomption de responsabilité et peuvent être déclarés à l’assureur dommages-ouvrage de l’opération, qui devra préfinancer les travaux de réfection, sans que le maître d’ouvrage n’ait à prouver la faute des constructeurs. Avant la fin de la garantie décennale, afin de préserver ses voies de recours, il est donc primordial de réaliser un audit par des experts en construction.
L’audit de fin de garantie décennale permet en effet de vérifier l’état général de la construction, la qualité de sa maintenance et d’identifier les éventuels désordres constructifs nécessitant une mise en cause des constructeurs et/ou une déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, avant l’échéance décennale. Il joue également un rôle préventif : même en l’absence de désordres relevés, cet audit permet de détecter et anticiper les désordres et risques potentiels.
Une étape importante, qu’il faut donc prévoir : « si l’on passe à côté de la date de garantie, on risque la forclusion. Il n’est alors plus possible d’entreprendre une démarche judiciaire à l’encontre des constructeurs, même si les désordres étaient survenus avant la fin du délai. C’est pour cela que l’audit de fin de garantie décennale est primordial. Il permet de faire un inventaire de tout ce qui peut être désordres et pathologies techniques mais aussi réglementaires. Cela permet à nos clients, comme la société La Française REM, de faire leurs déclarations à temps. Nous tâchons de toujours réaliser nos audits suffisamment en amont pour permettre à nos Clients de respecter les délais d’instruction » développe Guillaume Stevens, Ingénieur Expert – Arts & Métiers chez Moreau Experts.

Le cabinet Moreau Experts accompagne également La Française REM dans la gestion de sinistres complexes, à forts enjeux financiers comme ce fut le cas entre 2015 et 2021 sur le site de Marly. « C’est un site avec des locaux très spécifiques, dont une chambre froide de 3 000 m². Il est complètement adapté à l’activité du locataire. Sur ce bâtiment, la première mission du cabinet Moreau Experts était une mission d’assistance dans le cadre d’un sinistre Dommages-Ouvrages pour des questions d’infiltration » explique Laurent Adrien, Directeur Asset Management de La Française REM. Pour ce sinistre complexe, à savoir un phénomène de condensation lié à l’absence de pare-vapeur sur la toiture, le cabinet Moreau Experts a apporté un appui technique. « Notre mission était de démontrer à l’expert qu’il s’agissait d’un sujet d’ampleur. Nous avons rapidement identifié le problème de pare-vapeur. Au fur et à mesure, grâce à des modélisations et des investigations faites sur place, nous nous sommes rendu compte que c’était toute la toiture qui était impactée ». Une fois le problème clairement identifié, le cabinet a pu mener une étude poussée et complète, avec l’aide de spécialistes de l’enveloppe et d’un bureau d’études thermique, pour trouver une solution pérenne et efficace, qui puisse être mise en œuvre sur un site en exploitation.

Ce n’est pas la seule mission effectuée par le cabinet Moreau Expert sur ce site : « nous avons également réalisé un audit de fin de garantie de bon fonctionnement des biens d’équipement dissociables, au cours de la deuxième année qui a suivi la réception des travaux, et un audit de fin de garantie décennale. Cela nous a permis d’identifier et apporter une solution pour tous les désordres en suspens afin de préserver la qualité de l’actif » décrit Guillaume Stevens. Une expertise nécessaire pour Laurent Adrien, qui considère que le travail du cabinet les aide à « y voir plus clair lorsque nous avons un sujet épineux. Nous avons besoin d’un avis extérieur, de quelqu’un qui nous aide à décrypter la situation et à trouver des solutions techniques mais aussi à préserver nos droits ». La preuve que cela fonctionne : le bail de ce site a été renouvelé avec son locataire en juillet 2024.