[VIDEO] L’expertise construction, un métier de l’ombre si précieux

« L’expertise construction est indispensable afin d’assurer la pérennité de l’immeuble, ainsi que son utilisation normale et confortable par les usagers. » Méconnu, ce métier est pourtant précieux dans le monde immobilier, comme le souligne Marie-Blandine Villeval, Risk Manager Immobilier au sein de la société de gestion Perial AM. « Nous apportons des solutions techniques à des problématiques de construction, détaille Vincent Lepape, directeur commercial de Moreau Experts. Depuis plus de 30 ans, notre cabinet intervient pour le compte de propriétaires, gestionnaires d’actifs et maîtres d’ouvrage, sur tous types d’actifs et durant toute leur durée de vie pour prévenir les risques construction, gérer les désordres et sinistres construction, intervenir dans des contentieux construction. »

S2FIT, foncière du Groupe SNCF en charge d’une partie de son parc tertiaire et industriel, travaille avec le cabinet Moreau Experts sur ses technicentres récents. Particulièrement celui de Vénissieux, construit en 2019 et donc encore sous garantie décennale. Cet actif de près de 40 000 m² abrite un atelier assez important où les moteurs de TGV sont réparés. « Dès les premiers désordres, nous avons commandé un audit de fin de garantie décennale à Moreau Experts et nous avons ouvert 30 dossiers, souligne Géraldine Kramp, responsable property chez S2FIT. Nous avons notamment été confrontés à des infiltrations sous roof-tops. Ce dossier a été ouvert il y a plusieurs années et Moreau Experts nous accompagne, ils sont présents à chaque expertise. Trois causes ont été identifiées. L’étape suivante sera le grutage ou l’hélitreuillage des roof-tops pour les soulever. » Et l’aide technique de Moreau Experts est essentielle, car s’ils ne sont pas traités efficacement, ces sinistres peuvent avoir des conséquences importantes.

« Les montants des sinistres ne sont pas spectaculaires, ils ne dépassent pas les 10 000 euros dans la majorité des cas, explique Marie-Blandine Villeval. Mais le coût financier indirect peut en revanche être beaucoup plus significatif. Par exemple, si un bardage se décroche, cela peut engendrer des études complémentaires sur l’ensemble de la façade et occasionner des travaux qui couteront plusieurs centaines de milliers d’euros. Par ailleurs, si un sinistre traine et impacte l’usager, ce dernier peut le mettre dans la balance au moment de renouveler le bail, ce qui pourrait occasionner une perte importante. »

Gélardine Kramp rebondit : « Quand un sinistre intervient, nous devons réagir rapidement compte tenu de la qualité de notre preneur. Nous n’avons pas cette compétence de gestion des sinistres dommages-ouvrage en interne, étant une structure de moins de 20 collaborateurs. Nous avons donc fait le choix d’externaliser pour partie la gestion de ces dossiers et d’être accompagnés dans le cas présent par Moreau Experts. » Pour les dossiers sinistres les plus importants, les ingénieurs du cabinet sont présents aux côtés des opérationnels sur les sites toutes les semaines pour accompagner leurs clients et être en mesure de donner les bonnes analyses et les bonnes solutions rapidement. Ils peuvent également intervenir comme AMO pour les réparations car ils connaissent parfaitement le bâtiment qui a subi un sinistre. Une approche qui a plusieurs vertus pour les propriétaires, gestionnaires d’actifs et maîtres d’ouvrage.

« Outre la réactivité, l’expertise assurantielle d’un cabinet comme Moreau Experts apporte une grande valeur ajoutée, analyse Marie-Blandine Villeval. L’univers des assurances est très complexe, nous avons besoin d’avoir des sachants avec nous. Et il y a également l’expertise technique. Il est primordial d’avoir du répondant face à l’expert mandaté par l’assurance, notamment en réunion d’expertise. Et de prouver que le sinistre existe bien, de ne pas subir les positions de l’assureur, d’avoir des garanties pour récupérer une indemnité car on se priverait de voies de recours ultérieurs si les choses n’étaient pas prises dans le bon sens, d’obtenir une optimisation des indemnités à percevoir, ainsi que dans le choix des travaux et d’éviter qu’un dossier ne dure dans le temps. »

Autre avantage : la gestion de sinistre est très chronophage. L’expert construction enlève une charge mentale à ses clients et leur permet de se focaliser sur leur activité principale. Un atout non négligeable alors que les sujets vont devenir de plus en plus nombreux et complexes. « Nous aurons de plus en plus de sinistres sur les bâtiments neufs, prédit Marie-Blandine Villeval. Ils sont construits de plus en plus vite, donc avec moins d’études et moins de recours à des experts. Aujourd’hui déjà nous retrouvons de plus en plus les mêmes sinistres, comme par exemple les fissurations de vitrages qui se multiplient. » S2FIT pourrait de son côté solliciter des experts, comme le Cabinet Moreau Experts, de plus en plus par anticipation pour prévenir les risques. Objectif : améliorer les conditions de sécurité et les relations avec le preneur. 

« Les équipements installés sur les immeubles sont de plus en plus complexes et l’environnement réglementaire est inflationniste et difficile à appréhender pour les entreprises, conclut Vincent Lepape. Lors de sa création, Moreau Experts intervenait sur la gestion des sinistres. Puis nous avons structuré une offre complémentaire pour prévenir les risques constructions. Aujourd’hui, notre activité est bien équilibrée entre ces deux métiers. Et nous cherchons à garder un coup d’avance en anticipant les besoins de nos clients. Nous proposons par exemple des missions d’audit de VEFA désormais. » Face à cette complexité croissante dans l’expertise construction, les maitres d’ouvrages auront de plus en plus besoin d’être accompagnés pour s’y retrouver.

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