Location de bureaux : les secrets de la performance des grandes métropoles régionales

Un semestre record ! Voilà comment résumer le marché de la location de bureaux dans les métropoles régionales au cours des six premiers mois de l’année. Sur cette période, le take-up progresse de 30 % sur un an, avec 862 600 m² placés. « Il s’agit ni plus ni moins du meilleur premier semestre jamais réalisé dans les régions en France », observe Stanislas Leborgne, Directeur Exécutif Régions de CBRE France. Si la demande placée progresse dans l’ensemble des métropoles, le maillot jaune revient non pas à Lyon mais à… Lille.

Au S1 2022, 170 700 m² ont trouvé preneurs dans la capitale des Flandres – soit un bon de 123 %. Fait rare, sa consœur lyonnaise prend la deuxième place du classement avec 146 900 m² loués, suivie par Aix Marseille (86 500 m²). À noter : le spectaculaire rebond de Toulouse avec 65 900 m² de bureaux pris à bail (+81 %). « Le driver incontestable de ce premier semestre 2022, c’est le marché des grandes transactions de plus de 5 000 m² », poursuit Stanislas Leborgne. Au nombre de 16, elles totalisent un volume de 176 800 m². « Ce bon niveau a été atteint grâce à la part élevée des comptes propres. Sur ce créneau de surface, l’absorption nette est positive et témoigne des besoins prégnants des grands utilisateurs qui avaient mis leurs mouvements en suspens ces deux dernières années. » Boostée par ces grandes transactions qui ont toutes porté sur des surfaces neuves, la part du neuf représente 45 % des volumes loués dans les métropoles régionales.

Autre enseignement : le secteur public et parapublic signe son retour sur le marché locatif des bureaux dans les métropoles régionales. « Cette typologie d’utilisateurs avait disparu des radars en raison de la crise sanitaire », relate le Directeur Exécutif Régions de CBRE France. Un secteur talonné de (très) près par l’immobilier d’éducation – lequel occupait la première place du podium en termes de prises à bail pour 2021. « C’est un signal positif pour les régions : les écoles anticipent leurs croissances et les mouvements de population vers les grandes métropoles. »

Pour Stanislas Leborgne, cette excellente performance du marché locatif régional s’explique par plusieurs facteurs. « Outre le fort ancrage du secteur public/parapublic, une activité PME/PMI très soutenue et une bonne qualité de vie, les métropoles ont changé de dimension grâce aux nouveaux axes ferroviaires et autoroutiers. » Ce qui tend à convaincre les jeunes pousses en forte croissance de s’y développer de manière durable. Très prochainement, une start-up va louer pas moins de 7 000 m² à Nantes. Quatrième et dernier facteur : les entreprises, qui intègrent les mobilités depuis la crise sanitaire, n’hésitent plus à ouvrir des bureaux dans les métropoles régionales pour retenir leurs talents. « L’idée que l’on pouvait faire uniquement carrière à Paris est révolue », estime Stanislas Leborgne.

Avec cette très bonne performance du marché locatif des bureaux en régions, comment évoluent les loyers ? « Dans les quartiers centraux d’affaires, les valeurs des loyers prime ne cessent d’augmenter depuis 2012 », répond le Directeur Exécutif Régions de CBRE France. Le conseil anticipe une croissance moyenne de +8 % des loyers dans les QCA des 12 plus importantes métropoles régionales tricolores d’ici 2025. À Bordeaux, le loyer prime pointerait, d’ici trois ans, à 245 € HT HC/m²/an, contre 220 € aujourd’hui. Quant à Lille, CBRE anticipe une hausse de 50 € à 270 € T HC/m²/an.

« À horizon 2025, la valeur de ce loyers prime dans les grandes villes dépassera la barre symbolique des 200 €/m²/an », prédit Stanislas Leborgne. Ce phénomène s’explique pour deux raisons : un taux de vacance contenu en dessous du seuil des 5 % et une offre neuve faible, souvent pré-consommée. « Les loyers de seconde main, pour des actifs situés dans les secteurs recherchés, mais où l’offre manque subissent aussi une légère pression. À l’inverse, les secteurs périphériques, moins établis, dans le diffus, peu recherchés par les utilisateurs peuvent voir des ajustements de loyers à la baisse. »

Le succès du marché locatif des bureaux dans les métropoles régionales provoque toutefois une forte tension sur l’offre neuve. « L’absorption des surfaces neuves s’accélère et le stock de seconde main continue de peser sur le parc tertiaire de l’ensemble des métropoles », constate Stanislas Leborgne. Sur un stock immédiat de près de 1,9 millions de m², l’offre neuve en représente 20 %. « Près de 921 300 m² d’offres futures certaines neuves sont dans le pipeline d’ici 2025, dont une partie est déjà en négociation. Si la demande placée annuelle moyenne dans le neuf avoisine les 705 800 m², au vu du dynamisme des pré-commercialisations, la situation de l’offre paraît tendue pour les années à venir. »

Pour 2024, CBRE comptabilise « seulement » 209 000 m2 de bureaux neufs à louer dans les secteurs prime des 12 des plus importantes métropoles françaises. « Dans ces conditions, le marché locatif des bureaux en région se dirige vers une crise de l’offre », estime Stanislas Leborgne. Avec ses équipes, le directeur exécutif régions de CBRE France anticipe une demande placée de 1,6 million de m² pour 2022. Un chiffre qui se rapproche du record 2019, année où 1,8 million de m2 avaient été transactés à la location.