Les immeubles mixtes "bureaux - logements", bientôt la norme ?

Parmi les facteurs de changement, les enjeux de transformation du parc de bureaux existant, avec des reconversions de tout ou partie des bâtiments vers un usage résidentiel. En effet, depuis 2018, un mouvement a été initié par le gouvernement pour engager la transformation de bureaux en logements. L’Institut d’épargne immobilière (IEIF) prévoit que la montée en puissance du télétravail en Ile-de-France conduira dans les 10 prochaines années à un excès de 3,3 millions de m² de bureaux, soit 6,5% du parc. En parallèle les investisseurs institutionnels poursuivent leurs stratégies de diversification en augmentant leurs engagements sur les actifs résidentiels. À ce jour, 417 000 m2 de logements issus de la transformation de bureaux ont fait l’objet d’une demande de permis de construire.

Mais faire cohabiter des usages mixtes demande des partis-pris ambitieux selon Frédéric Mialet, architecte et auteur d’une étude sur la mixité fonctionnelle et la flexibilité programmatique publiée en 2011 : « Les enjeux n’ont pas vraiment changé depuis et intéressent toujours les municipalités. Le montage d’opérations avec un gros socle de commerces pose moins de problèmes que la mixité verticale bureaux / logements, laquelle n’a rien d’évident malgré quelques exemples récents. Il y a des difficultés techniques, oui, mais surtout des risques financiers. »

Mixer les lieux d’activités et d’habitat pour redynamiser les quartiers, générer de l’animation pour permettre l’installation de commerces et d’équipements publics, mutualiser les dépenses énergétiques avec un décalage des besoins de chauffage et d’électricité des bureaux et des habitations, en théorie, l’idée est vertueuse et séduisante.

Le projet SOHO (Small Office Home Office) à la Chapelle Internationale, qui a vu le jour dans le 18eme arrondissement de Paris est un programme de 8000 m2 d’habitat hybride sur le site d’une ancienne halle logistique, sur une emprise ferroviaire de 11 hectares. Jacques Moussafir, fondateur de l’agence MOUSSAFIR ARCHITECTES  a participé, avec Nicolas Hugo, à la conception de l’ensemble G de ce programme original. Il a créé ce qu’il appelle un « monde bas » avec 18 « SOHO » en R+1 et un monde haut avec deux tours de 11 étages.

Tout en respectant un cahier des charges fixé par le concours, il a imaginé ces bureaux-logements en 2014, avec un rez-de-chaussée pour l’usage bureau et un 1er étage pour l’usage « logements ». Les 18 SOHO, livrés en juin 2021 ont été investis par des « nomades professionnels », des architectes, des start-ups, des jeunes sans enfants. « Cela fonctionne pour des entreprises artisanales ou des travailleurs indépendants », prévient Jacques Moussafir.

Travailler là où l’on habite… l’idée n’est pas nouvelle. Kyoto au Japon, 5eme ville du pays, vit essentiellement du tourisme. La mixité fonctionnelle avec des bâtiments hybrides mélangeant bureaux et habitations y est la norme, et se fait essentiellement à la verticale. Les règles d’urbanisme étant moins contraignantes qu’en France, les espaces peuvent évoluer de bureaux en logements plus aisément au fil du temps.
 
« Ces maisons traditionnelles au nombre de 40.000 à Kyoto font partie du paysage urbain japonais depuis des siècles. Elles étaient à l’origine de petites échoppes en bois, où les marchandises étaient stockées, des maisons ateliers où les artisans produisaient et vivaient sur place avec leur famille », explique Benoit Jacquet, architecte, chercheur et expert de l’urbanisme japonais et des machiyas.
 
Aujourd’hui, 80% de ces maisons rénovées sont des commerces, des restaurants ou des guest-house, tandis que seules 20% des machiyas servent encore d’habitations. « La mixité des usages, ce n’est pas une lubie d’architectes, explique Jacques Moussafir. Le mouvement est partagé dans la profession, comme par les pouvoirs publics, avec une forte volonté de la part des municipalités, comme la ville de Paris, d’associer d’autres fonctionnalités dans un même bâtiment. » 

Mais attention : « anticiper un double usage, une transformation c’est fondamental. Il y a des aspects techniques à intégrer en amont pour pérenniser la mixité fonctionnelle. Construire des structures sans murs porteurs transversaux, penser les façades vitrées... » énumère Jacques Moussafir. Pour Frédéric Mialet « C’est au secteur du BTP de trouver des solutions économiques de type ossature poteaux poutres qui figent moins les programmes et les changements d'usage »

Cependant, au cours des 10 dernières années, une démarche plus vertueuse s’est imposée selon le principe du « recyclage urbain » : on rentabilise désormais l’existant, on évite de démolir, on réhabilite, on recycle. Tout en favorisant la mixité des fonctions et la porosité des usages dans le temps. “Les bâtiments industriels se prêtent plutôt bien à cet exercice » analyse Jacques Moussafir. Frédéric Mialet voit d’autres chantiers à faire avancer sur le plan de l’usage, comme ces tentatives réunissant sur un même site une crèche et un EHPAD pour faciliter la vie des familles...sur 3 générations.