Facture énergétique : les bureaux opérés sont vos meilleurs alliés

Hausses du prix de l’électricité. Hausses du prix du gaz. Hausses généralisées sur tous les postes liés à l’énergie. L’enjeu de la facture énergétique sur le marché de l’immobilier tertiaire s’annonce de première importance et, dans ce contexte, le développement des bureaux opérés peut s’avérer d’une grande aide.

Un constat, d’abord : selon le ministère de la Transition écologique, le secteur du bâti, qu’il soit résidentiel ou tertiaire, est le plus gros consommateur d’énergie du pays (44% de l’énergie finale). Et, à l’intérieur de cet ensemble, les bâtiments du secteur tertiaire (bureaux d’entreprises et surfaces commerciales) sont responsables d’un tiers des consommations énergétiques finales du pays, cette fois selon le journal Les Echos.

En clair : les objectifs fixés par le gouvernement de neutralité carbone en 2050 et d’une diminution de l’ordre de 55% des émissions de gaz à effet de serre en 2030, par rapport à leur niveau de 1990, ne pourront être atteints que si le secteur de l’immobilier tertiaire se montre proactif. Et c’est là que les bureaux opérés peuvent intervenir.

Le principe ? Il s’agit de rompre avec la rigidité des baux classiques, en général 3-6-9, fixés pour une durée de 9 ans avec une période triennale de résiliation, voire une durée ferme supérieure, pour au contraire donner au marché un maximum de flexibilité et d’adaptabilité aux besoins des entreprises. « La formule de bureaux opérés présente au moins deux avantages, avance Matthieu Sorin, cofondateur, en 2019, de Hiptown, l’une des entreprises œuvrant sur ce créneau en France et qui gère, partout en France, quelque 18.000 m² d’espaces. Le premier concerne la souplesse contractuelle : les entreprises faisant appel à nous ne sont pas contraintes de rester aussi longtemps dans leurs locaux (en général, 18 à 24 mois). Le second avantage est que nous offrons à nos clients des espaces clés en main, gérés intégralement des travaux au café, en passant par le ménage et le paiement des taxes et des charges. »

C’est ainsi que Hiptown propose à ses clients des engagements plus courts, aujourd’hui plus adaptés aux rythmes de croissance de certaines start-up, qui peuvent embaucher à tour de bras et, donc, rapidement se trouver à l’étroit dans leurs bureaux. « La majorité de nos clients, pour les bureaux opérés, sont des scale-up, ces entreprises qui grandissent très rapidement et dont les dirigeants n’ont pas le temps de s’occuper de l’immobilier », confirme Matthieu Sorin.

Et on touche-là, avec cette notion de temps, au deuxième avantage offert par les bureaux opérés : « Nous offrons un service clé en main : nous nous occupons de tout, et eux de rien », précise Matthieu Sorin. Le ménage ? C’est Hiptown, ou n’importe quel autre opérateur de bureaux opérés en France qui gère. L’accès à internet ? Même chose. Les services complémentaires, comme les espaces café ? Pareil. Les assurances ? Aussi. Les contrôles d’accès aux bâtiments et la sécurité ? Également. Le mobilier et jusqu’à la jolie plante verte sur les bureaux de chacun ? Itou.

Pour les clients, au-delà de ne se soucier de rien, c’est aussi l’assurance de n’avoir qu’une seule source de facturation plutôt que plusieurs ; une pour chacun de ces postes. Au final : un gain de temps considérable, avec nettement moins de papiers à gérer. Bien sûr, ces services ont un prix, mais c’est celui de la tranquillité. D’autant que le client n’a rien à débourser en avance, ni pour les travaux d’aménagement, ni aucun dépôt de garantie quel qu’il soit : la facturation ne débute qu’à partir de l’entrée dans les locaux.

L’autre dénominateur sans conteste appelé à prendre de l’ampleur est celui des économies d’énergie. Il y a, d’abord, les économies tout court : Hiptown, pour quelques-uns des postes de frais fixes, du fait des volumes que l’entreprise est capable de négocier, obtient de meilleurs prix. On pense, par exemple, aux accords passés avec les sociétés de nettoyage. On pense, aussi, à tout ce qui concerne le mobilier de bureau et l’organisation même des espaces de travail. Et c’est avec ce dernier point que convergent économies d’énergie et amélioration du bilan carbone.

Hiptown utilise ainsi pour le mobilier installé chez ses clients des bureaux, chaises, accessoires de déco ou autres références « éco-responsables », suivant le principe des 3R, pour réduire, réutiliser et recycler. Les cycles de vie sont rallongés et rien ne part à la déchetterie à chaque déménagement, tant que c’est réutilisable. Tout aussi efficace pour réaliser des économies d’énergie : les optimisations d’espaces induites. « Les taux d’occupation, dans nos bureaux opérés, sont plus élevés que dans le secteur de l’immobilier classique. Chez nous, les ratios tournent autour de 10 m² par personne, environ, quand c’est plutôt entre 15 m² et 20 m² dans les schémas classiques », indique Matthieu Sorin. Et que l’on s’entende bien : pas question, ici, de sacrifier le confort des employés ; il s’agit bien d’une meilleure optimisation des espaces ordinairement perdus, du fait d’aménagements mal pensés.

Pia Mamut, chercheuse à l’université de Münster, en Allemagne, participe à théoriser ces gains : selon elle, si la rénovation énergétique des bâtiments est nécessaire, sans doute n’est-elle pas suffisante et, pour limiter l’impact du secteur tertiaire sur l’environnement, il faudrait commencer par définir un nombre de mètres carrés autorisés par personne. D’une certaine manière, c’est très logique : un même espace pour dix personnes ou pour vingt, ce n’est bien sûr pas le même bilan énergétique au global…

Sur le chauffage, la climatisation et l’électricité, les principaux postes de dépenses énergétiques, les opérateurs de bureaux partagés peuvent également avoir un rôle à jouer, à la marge, via leur capacité de négociation avec les fournisseurs d’énergie. Ils ont, surtout, un regard de professionnel aguerri quant au choix des appareils à mettre en place, en choisissant, par exemple, des références moins énergivores. Et cela peut changer la donne : « Jusqu’à 20% ou 30% d’économies d’énergie peuvent être réalisées sur la climatisation ou les pompes à chaleur, en les calibrant comme ils devraient l’être », estime ainsi Romain Bordier, directeur France de WeMaintain, une start-up spécialisée dans la maintenance d’équipements et la collecte de données, dans un récent article de L’Usine Nouvelle.