Que sont les « critères ESG », et pourquoi ils vont devenir incontournables

C’est devenu un incontournable : les gestionnaires d’actifs immobiliers intègrent de plus en plus d’enjeux extra-financiers pour piloter au mieux la longévité et la valorisation des actifs, mais aussi la satisfaction de leurs occupants. D’autant que depuis la loi Énergie-Climat, votée en 2019, les sociétés de gestion dont les actifs sous gestion sont supérieurs à 500 millions d’euros se doivent d’intégrer des critères relatifs au respect d'objectifs climatiques, environnementaux, sociaux et de qualité de gouvernance dans une politique d'investissement : ce sont les critères ESG.

Mais ces critères séduisent de plus en plus d’acteurs : “Il s’agit d’abord d’une demande provenant des propriétaires qui désirent améliorer la perception de leur actif, décrit Marie Zaiter, directrice générale Transition Énergétique Nexity Services. Les investisseurs sont également intéressés par l’ESG, que ce soit dans un objectif de labellisation ISR (investissement socialement responsable) ou tout simplement de pilotage de leur responsabilité sociale, par exemple en mesurant leurs émissions de gaz à effet de serre ” Et bien sûr, les occupants sont également directement bénéficiaires d’un actif bénéficiant d’une garantie de suivi des performances environnementales et sociales.

En effet, certains critères sociaux induisent un meilleur confort d’utilisation du bâtiment, notamment la place accordée aux mobilités alternatives (bornes de recharge électriques, garage à vélos, etc.), l’accessibilité aux personnes en situation de handicap ou encore le confort et les services aux occupants (offre de restauration, fitness, conciergerie…).

Pour la société de gestion Otoktone 3i, cette dimension réglementaire est venue conforter une stratégie d’entreprise menée depuis sa création, il y a 35 ans. Cette filiale de Banque Populaire Grand Ouest (BPGO) basée à Nantes gère un fonds unique (un milliard d’euros sous gestion), composé d’immeubles de bureaux dans les capitales régionales françaises. “ Nous fonctionnons en gestion patrimoniale avec une conservation de longue durée de nos actifs. Ainsi, parmi nos meilleurs leviers de valorisation nous trouvons nécessairement les investissements au sein de nos immeubles, afin d’avoir un patrimoine très entretenu et les meilleurs loyers de marché.” explique Franck Perrochon, directeur général délégué de la société de gestion. Otoktone 3i a une “politique volontariste historique sur la consommation énergétique des bâtiments, aujourd’hui nous sommes par conséquent déjà au rendez-vous de 2030 vis-à-vis du Dispositif Eco Energie Tertiaire.”.

« Mais nous avons aussi d’autres enjeux que le carbone : la biodiversité, la gestion de l’eau et des déchets, détaille Franck Perrochon.” Et le social dans tout ça ? Il s’agit d’un axe historique pour Otoktone 3i, porté sur le confort, le bien-être et la sécurité des occupants : “ces critères contribuent à la valorisation du patrimoine et sont perçus très positivement par les occupants.”

Conséquence logique, le fonds a été labellisé ISR en décembre 2022 à l’issue d’un cycle de trois années de travail, de formation et de concertation. Une récompense pour Franck Perrochon : “Ce label d’État, tourné vers l’épargnant, est le meilleur moyen de valoriser nos engagements de longue durée.”

Si certains critères environnementaux, sociaux ou de gouvernance sont imposés dans le référentiel, chaque société de gestion est libre d’ajouter des critères supplémentaires, permettant de valoriser une identité spécifique à chaque société civile de placement immobilier (SCPI). La première étape est d’embarquer l’ensemble des équipes internes. Franck Perrochon précise : “Au départ, nous avons réalisé en équipe des ateliers thématiques, où nous avons défini ce que nous souhaiterions mettre en œuvre afin d’élaborer les critères ESG, puis nous avons cherché à définir des plans d’action pour chacun des 37 critères retenus.” Cela a permis d’élaborer une notice d’évaluation des critères permettant d’évaluer un actif par rapport à un référentiel et de le noter. Les critères ESG permettent ainsi de « donner des repères pour nos collaborateurs afin de définir un plan d’action actif par actif. Le référentiel est un vrai outil d’aide à la décision.”

Affiner chaque critère ESG, collecter les données relatives à chaque actif et embarquer l’ensemble des parties prenantes pour mettre en œuvre le plan d’action nécessite un property management très spécialisé. C’est le rôle qu’occupe Nexity PM dans son binôme avec Otoktone 3i, comme l’explique Franck Perrochon : “Le PM a une place prépondérante et indispensable au sein de la chaîne des parties prenantes. D’abord sur la partie émergée à travers les renseignements de critères ESG. Mais aussi plus fondamentalement : le PM sur site est capable à la fois de comprendre les enjeux, mais aussi d’anticiper et de proposer des plans d’action, par exemple sur la gestion des contrats de maintenance, des enquêtes auprès des locataires ou encore de la mobilisation à travers la constitution d’un Comité Envionnemental en co-gestion au sein de chaque immeuble… À terme, il devient également l’interlocuteur privilégié de nos locataires sur ces enjeux.” Une analyse confirmée par Joseph El Haddad, directeur de la direction performance durable au sein de Nexity Property Management: “Notre expérience de PM porte sur le pilotage d’un bâtiment. Sur le volet technique et locatif bien sûr, mais aussi sur la gestion des parties prenantes et la partie ESG que nous sommes en capacité de déployer suivant le mandat donné par le client.”

L’ADN du property manager est de comprendre et maîtriser les critères ESG de son client et de les mettre en œuvre de manière très opérationnelle au sein de chacun des actifs d’un fonds. L’objectif est de valoriser le patrimoine de son client, mais surtout de lier une stratégie RSE globale d’une organisation avec la déclinaison au quotidien de ces objectifs vertueux au service de l’intérêt général.