Pourquoi l’investissement dans les bureaux en régions ne faiblit pas

« Ma petite entreprise, ne connaît pas la crise. » Ce refrain tiré d’une chanson d’Alain Bashung colle parfaitement au marché de l’immobilier de bureaux en région. Et pour cause… Au premier trimestre 2022, près de 600 M€ ont été injectés dans cette classe d’actifs selon BNP Paribas Real Estate – un montant similaire à celui enregistré pour la même période en 2021. Le conseil Knight Frank fait quant à lui écho d’un marché des bureaux ‘‘très animé’’ en région sur les six premiers mois de 2022, avec des volumes en hausse de 20 % sur un an – et de plus de 50 % par rapport à la moyenne décennale. Parmi les transactions les plus marquantes : « Urban Garden » acquis par le duo Principal Global Investors/Atream pour 150 M€ à Lyon et la célèbre tour « La Marseillaise » de Jean Nouvel reprise par Perial Asset Management dans la cité phocéenne pour 250 M€. « L’acquisition de cette tour de 38 000 m2 par une société de gestion de SCPI symbolise de la plus belle des manières l’attrait des investisseurs pour le bureau dans les métropoles régionales », observe Faïz Hebbadj, président de Norma Capital, qui gère près de 450 M€ d’actifs de bureaux en région.

Outre Lyon, marché le plus important derrière l’Ile-de-France, la métropole de Montpellier a créé la surprise au T1 2022 en arrachant la deuxième place avec 76 M€ (+77 %), suivie par Nice (65 M€), Strasbourg (51 M€), Lille (38 M€) et Toulouse (28 M€). « Cette attractivité des régions s’explique par deux phénomènes : d’une part, les plans d’investissements publics lancés par le passé par les collectivités pour reconquérir et rendre attractif leur territoire, d’autre part, le rebond de l’emploi a été très fort en 2021 dans les métropoles lyonnaise, montpelliéraine, lilloise, bordelaise ou encore nantaise », explique Jean-Christophe Antoine, président chez Atland Voisin. Face à la dynamique démographique et économique des régions, Faïz Hebbadj estime que ces dernières ont « plus que jamais besoin » d’un immobilier tertiaire « attractif » pour répondre à la demande des entreprises. « D’un point de vue économique, c’est une aubaine d’avoir des équipes installées dans des actifs qui se louent à 200€/m2/an/, contre 1000€/m2/an dans le quartier central des affaires de Paris, appuie-t-il. De plus, avec la crise sanitaire et la massification du télétravail, les talents s’installent là où ils ont envie de vivre. Un phénomène dont les grandes métropoles régionales tirent profit. »

Malgré le manque de produits à acheter, Atland Voisin a investi 180 M€ dans les bureaux en région sur les six premiers de 2022 – 67 M€ supplémentaires sont en cours de signature. « Chaque année, les métropoles régionales représentent toujours 50 % de notre politique d’investissement pour nos véhicules SCPI, avec un équilibre entre les produits neufs et à restructurer, complète Jean-Christophe Antoine. À titre d’exemple, Atland Voisin a signé le projet Terra développé par Nexity à Montpellier, mais également les 12 700 m2 de Marco Polo à Sophia Antipolis (32 M€), avec MyShareCompany. De son côté, Norma Capital s’est positionnée sur 45 opus tertiaires en régions en 2021. Citons, entre autres, le Millenial B (6 530 m2) à Cesson-Sévigné et « Les terrasses de bruyères » rachetées à Nexity dans la commune de Limonest. « Nous avons toujours été présents en région dans une logique de diversification de nos investissements », appuie Faïz Hebbadj. Le président d’Atland Voisin, comme celui de Norma Capital, note toutefois une offre future qui décroît - et ce malgré l’appétence des utilisateurs pour ce type de produit. « On relève une baisse de 4 à 11 % des permis de construire délivrés pour des projets de bureaux en région », relate Jean-Christophe Antoine. L’une des principales raisons ? La loi Climat et Résilience et son volet zéro artificialisation nette (ZAN) des sols.

Sur le front des taux de rendement dans le bureau en région, « il n’est pas étonnant de voir les taux prime se compresser » note BNP Paribas Real Estate. C’est le cas des marchés d’Aix-Marseille et Bordeaux, respectivement à 3,75 % et 3,70 % au T1 2022. Cette évolution des taux s’explique par « trois phénomènes » selon le président de Norma Capital : l’explosion de la demande des investisseurs pour les métropoles régionales, une plus grande liquidité des actifs et une demande placée en perpétuelle hausse. « Malgré la crise sanitaire, les transactions locatives en 2020 et 2021 ont été supérieures à la moyenne décennale en région, abonde le président d’Atland Voisin. Si les loyers dans le marché de seconde main se sont stabilisés, dans le neuf ils ont augmenté de 40 % à Montpellier et de 50 % à Bordeaux et Lyon en 15 ans. En deux décennies, le différentiel pour un loyer prime entre la province (Lille, Lyon…) et la première couronne parisienne s’est fortement compressé. » Et Faïz Hebbadj d’ajouter : « l’immobilier de bureaux en région méritait amplement une amélioration de sa valeur. »

Face à un environnement inflationniste et un contexte géopolitique perturbé par la guerre en Ukraine, comment le marché de bureaux en région va-t-il se comporter ? « Ce contexte est synonyme d’incertitude. De facto, les acquéreurs et les vendeurs, comme les utilisateurs, pourraient jouer la carte de la prudence », avance Jean-Christophe Antoine. De son côté, le président de Norma Capital observe un nouvel élément : l’ajustement de la prime de risque pour certaines opérations d’investissement emmenées par des investisseurs qui font appel à la dette. « Les conditions de prêts se durcissent notamment pour des actifs de seconde main présentant des défauts. » « De plus, poursuit Faïz Hebbadj, les coûts de construction ou de restructuration ne cessent d’augmenter. Face à cette situation, les loyers pourraient servir de variable d’ajustement – certains étant encore très faibles dans des régions. » En dépit de ce contexte économique incertain, le marché des bureaux dans les métropoles régionales peut garder le sourire… Knight Frank annonce des transactions majeures à l’investissement au second semestre, à Lyon et Lille notamment.