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Respectivement Directeur du développement de Nexity Entreprises - Promotion et Directeur Générale Adjointe Asset management et Investissements chez SFL, Myriam Cayzac et Aude Grant sont les témoins d’une tendance qui s’impose dans l’immobilier tertiaire : l’importance croissante des espaces extérieurs. Des nouveaux lieux très prisés, à valoriser de différentes manières.

Le regard que vous portez sur les espaces extérieurs dans les bureaux a-t-il évolué ces dernières années ?

Aude Grant : L’attention que nous portons aux espaces extérieurs est croissante depuis plusieurs années déjà, à mesure que la notion de bien-être devenait centrale dans l’usage des bureaux, et que le désir de la part des utilisateurs de « monter en gamme » se faisait sentir. Les entreprises sont, on le sait, de plus en plus sensibles à la qualité de leurs bureaux, et le bénéfice des espaces extérieurs fait directement partie de cette qualité très perceptible. Pourquoi ? Parce que les bureaux sont un vecteur d’image, vers l’externe comme en interne. Les espaces extérieurs tels que les rooftops sont des lieux très intéressants pour y organiser des événements, mais sont également bénéfiques pour la marque employeur. Outre les jardins d’immeuble partagés par les différents occupants le temps d’une pause, les terrasses privatives sont aujourd’hui très bien valorisées par les entreprises à l’occasion d’événements.

Myriam Cayzac : Oui, naturellement : dans un immeuble de bureaux, les espaces extérieurs sont de plusieurs natures. Le petit jardin en cœur d’ilot, notamment à Paris et dans les villes denses d’une manière générale. Les terrasses, très privatives ensuite. Enfin le rooftoop, souvent qualifié de cinquième façade, qui est bien plus qu’un simple espace pour faire une pause ou y installer les inévitables locaux techniques. Ils ont d’abord dû être rendus accessibles à tous pour être quasiment « habitables » aujourd’hui : notamment pour des entreprises qui quittent Paris intra-muros au profit de la première couronne, il est essentiel d’avoir ce type d’espaces à valoriser auprès de leurs collaborateurs devenus exigeants sur leur « bien-être » qui doit être le leur dans au travail. Les espaces extérieurs deviennent de vrais espaces tertiarisés et doivent donc être pensés dès la conception, avec la même importance que les autres espaces.

Quelles sont les principales exigences des utilisateurs ?

Aude Grant : On s’oriente vers des demandes de plus en plus sophistiquées : les espaces extérieurs doivent être partiellement couverts, bénéficier du wifi, parfois équipés d’une cuisine... Ces espaces ont aujourd’hui une vraie fonction liée au bien-être des salariés. Comme souvent, c’est un phénomène qui est arrivé par le biais des entreprises de la tech. Désormais, tous les secteurs ont adopté ces codes. Pour les jeunes salariés, on a pu le noter dans notre dernière édition du Paris Workplace, c’est devenu une évidence de s’installer pour travailler à l’extérieur.

Myriam Cayzac : Nous sommes passés d’espaces extérieurs d’agrément pur, d’image, à des espaces extérieurs multi-usages. Ils doivent certes permettre de travailler, surtout depuis la crise sanitaire qui a accéléré ce phénomène, mais ils doivent également être paysagers, connectés, protégés... Certains utilisateurs nous demandent d’y aménager un bar ou à tout le moins de prévoir toutes les mesures conservatoires possibles afin d’y organiser des évènements à destination des collaborateurs et de tiers. On doit pouvoir tout y faire -ou presque- afin que l’entreprise fasse de son rooftop, de son jardin ... L’un des éléments fondamentaux de son projet, une « vitrine », un élément de son identité.

Mieux valorisés auprès des utilisateurs, ces espaces sont également mieux valorisés financièrement ?

Aude Grant : Oui, on observe des écarts significatifs de loyers entre des espaces qui bénéficient de terrasses par rapport à ceux qui n’en n’ont pas. Sur un actif comme Biome, dans le 15e arrondissement, actuellement en construction, nous voulons offrir des espaces extérieurs privatifs à tous les étages. Certains prospects sont surpris, eux qui visaient des mètres carrés à partir d’une certaine hauteur, avec cette architecture, ils peuvent y avoir accès dès le premier étage.

Myriam Cayzac : Ce phénomène entraine naturellement une augmentation du coût global de construction, mais ces espaces permettent au propriétaire de se donner plus de chance auprès des locataires eux-mêmes devenus plus exigeants également. Dans Paris, le « brin d’herbe » a une valeur forte. Et je ne parle pas d’une simple pelouse. Aujourd’hui comme nous le disions, ces espaces extérieurs sont devenus un outil de la politique RSE de l’entreprise et à ce titre doivent être travaillés, paysagés, etc.

Quel est l’impact de ces espaces sur les utilisateurs ?

Aude Grant : La dernière édition du Paris Workplace montre une corrélation directe entre la fréquentation des espaces extérieurs et le bien-être des salariés. Plus les salariés se rendent dans ces espaces au cours de leur journée de travail, et plus leur note de bien-être est importante. C’est particulièrement vrai chez les jeunes, nous permettant d’estimer que la tendance va s’accélérer au cours des prochaines années. En effet, 55% des moins de 35 ans utilisent les espaces extérieurs pour travailler, 56% pour y faire des réunions. On a dépassé le stade de l’agrément visuel. Il est crucial que les investisseurs s’en saisissent parce que les entreprises, elles, sont prêtes.

Myriam Cayzac : Prenons l’exemple du Campus Engie, que Nexity est en train de bâtir à La Garenne-Colombes. Nous y avons prévu autant de parc que de bâti. Ce parc revêt les caractéristiques que nous développions tout à l’heure : des espaces connectés aux bâtiments à vocations multiples : travail, agrément, évènementiel etc. Dans le secteur de l’immobilier tertiaire, l’espace extérieur devient l ’équivalent de « la pièce en plus » dans l’immobilier résidentiel. À tel point qu’en l’absence d’espaces extérieurs suffisants (surface et qualité), il est possible dans un contexte de marché tendu et extrêmement concurrentiel, qu’un investisseur ou un utilisateur ne retienne pas le projet de ce simple fait.

Les espaces extérieurs sont donc un véritable argument de vente ?

Aude Grant : Au-delà des bénéfices que nous venons de citer tant du point de vue de l’image que du bien-être au travail, les espaces extérieurs sont aussi très positifs du point de vue environnemental. C’est un sujet qui met tout le monde d’accord, pour l’investisseur qui en tire plus de loyer, le promoteur qui inscrit son projet dans une tendance forte, et l’utilisateur qui répond aux demandes des salariés, et concrétise sa démarche RSE. L’accès à un espace extérieur est un vecteur de valeur extrêmement fort.

Myriam Cayzac : Les espaces extérieurs participent à donner du sens et s’inscrivent aujourd’hui dans le parcours quotidien de l’utilisateur : prendre son café, échanger, travailler, déjeuner, prendre un cours de sport... Il y a une multitude de services à l’occupant que l’on peut générer à l’extérieur. Travailler autrement, ce n’est pas simplement le flex-office ou des heures de télétravail, c’est incarner par la preuve les bénéfices de se retrouver au bureau. Les terrasses, balcons et rooftops y participent, créent de la valeur et permettent aux collaborateurs de s’approprier les lieux autrement et à l’entreprise de faire de leur immeuble un véritable outil managérial et de RSE. La sensibilité aux défis environnementaux est évidemment un vecteur d’accélération de l’importance de ce vaste sujet.

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